По общему правилу коммунальные услуги при аренде (найме) квартиры оплачивает наниматель (арендатор), потому что именно он пользуется жильём и потребляет ресурсы. Капитальный ремонт объекта недвижимости обычно лежит на собственнике, а вот мелкие неисправности и текущий «бытовой» ремонт чаще относятся к зоне ответственности нанимателя — если только договором не установлено иначе. Ключевой принцип простой: что связано с ежедневным пользованием и расходами — чаще оплачивает наниматель; что связано с сохранностью и “капитальным” состоянием имущества — чаще собственник. При этом решающим документом остаётся договор и акт приёма-передачи с перечнем техники и её состоянием.
Важно: ниже изложены общие правила, но итоговый ответ почти всегда зависит от того, что именно написано в договоре, есть ли акт приёма-передачи и можно ли доказать вину/невиновность нанимателя в поломке.
Что говорит закон о распределении расходов при аренде квартиры
Правовой ориентир — общие нормы гражданского законодательства о распределении обязанностей по содержанию имущества и ремонту, а также специальные нормы о найме жилого помещения. В логике закона собственник несёт бремя содержания имущества, но при передаче жилья во владение и пользование часть обязанностей (особенно по текущим расходам) может переходить к нанимателю.
Для практических споров обычно достаточно трёх опорных норм:
- общее правило о бремени содержания имущества — статья 210 ГК РФ;
- распределение обязанностей по ремонту при аренде — статья 616 ГК РФ;
- обязанности нанимателя жилого помещения — статья 678 ГК РФ.
Практический вывод: если договор составлен «на коленке» и не разделяет платежи и ремонт, стороны почти всегда приходят к спору «кто виноват» и «что является текущим ремонтом». Поэтому в тексте ниже акцент на том, как заранее разделить зоны ответственности.
Кто оплачивает коммунальные услуги при аренде квартиры
Коммунальные платежи условно делятся на две группы: потребление (вода, электричество, газ, отопление по приборам/нормативам) и платежи за содержание дома/объекта (часто управляющая компания выставляет единый документ, где эти части смешаны).
Платежи по счётчикам и фактическому потреблению
В большинстве договоров оплачивает наниматель: электроэнергию, воду, газ и иные ресурсы по приборам учёта или по нормативу — потому что это напрямую связано с пользованием жильём. Если счётчиков нет, стороны обычно фиксируют порядок расчёта (например, «по квитанции пропорционально проживающим» или «по нормативу/тарифу»).
Риск: если наниматель платит «наличными собственнику», а не напрямую по квитанциям/онлайн-кабинету, обязательно нужны подтверждения (расписки, переводы с назначением платежа). Иначе при конфликте доказать оплату будет сложно.
Плата за содержание жилья и общедомовые нужды
В платежных документах часто присутствуют строки «содержание и ремонт», «управление домом», «ОДН/КР на СОИ» и т.п. На практике стороны договариваются по-разному:
- вариант 1 (самый частый): наниматель оплачивает всё, что приходит в ежемесячной квитанции, кроме взноса на капитальный ремонт;
- вариант 2: собственник оплачивает содержание жилья, наниматель — только потребление по счётчикам;
- вариант 3: наниматель оплачивает фиксированную «коммуналку» (например, N рублей), а собственник закрывает остальное.
С точки зрения юридической чистоты предпочтительнее вариант, где распределение закреплено в договоре отдельным пунктом и привязано к конкретным строкам квитанции.
Взносы на капитальный ремонт
Взнос на капремонт — это обязанность, связанная с собственностью на помещение. В типовой ситуации его оплачивает собственник, даже если в квартире живёт наниматель. При желании стороны могут согласовать иное (например, включить в арендную плату), но такой механизм лучше описывать аккуратно: не «наниматель платит капремонт», а «размер арендной платы включает компенсацию расходов собственника по взносу на капремонт» с понятной суммой и порядком подтверждения. Нормативная база капремонта раскрыта в жилищном законодательстве.
Если в договоре не указано, кто платит коммуналку
Когда договор молчит, стороны обычно исходят из фактической модели: кто пользуется — тот и оплачивает потребление. Однако по «смешанным» строкам квитанции (содержание/управление/взносы) возникают споры. В таких случаях значение приобретают:
- переписка сторон (мессенджеры, письма), где обсуждался порядок оплаты;
- кто платил ранее и как долго (сложившийся порядок);
- назначение платежей и источник (карта/счёт);
- условия о размере арендной платы (включает ли «коммуналку»).
Рекомендация: если договор уже подписан, безопаснее оформить допсоглашение на 1 страницу: перечислить, какие строки квитанции оплачивает наниматель, а какие — собственник, и кто передаёт показания счётчиков.
Таблица: кто что оплачивает
| Вид расхода | Кто оплачивает по общему правилу | Можно ли изменить договором |
| Электроэнергия, вода, газ (по счётчикам/нормативу) | Наниматель | Да (например, включить в аренду или установить лимит) |
| Интернет/ТВ/связь | Наниматель | Да |
| Содержание жилья / управление домом / общедомовые расходы | Чаще наниматель (по договору), иногда собственник | Да (важно прописать конкретно) |
| Взнос на капитальный ремонт | Собственник | Да (лучше через включение в арендную плату) |
| Штрафы/пени за просрочку коммунальных платежей | Тот, кто обязан платить по договору | Да |
Кто оплачивает ремонт бытовой техники в съёмной квартире
С бытовой техникой главный вопрос всегда один: поломка от износа/скрытого дефекта или поломка по вине нанимателя. Без фиксации состояния техники при заселении стороны почти неизбежно конфликтуют.
Если техника износилась (естественный износ)
Когда холодильник, стиральная машина или плита выходят из строя по причинам обычного срока службы, это ближе к обязанностям собственника: он предоставляет жильё и имущество в состоянии, пригодном для использования. В такой ситуации собственник обычно либо организует ремонт за свой счёт, либо заменяет технику, либо договаривается о компенсации через изменение арендной платы.
Признаки “износа”, а не вины нанимателя: старый возраст техники, повторяющиеся сбои, отсутствие следов грубого вмешательства, заключение мастера о естественном износе деталей.
Если техника сломалась по вине нанимателя
Если поломка вызвана неправильной эксплуатацией (перегрузка барабана, попадание посторонних предметов, нарушение правил подключения, повреждение из-за неосторожности), расходы обычно ложатся на нанимателя. Здесь важны доказательства: акт, фото/видео, заключение сервисного мастера, переписка.
Рабочая практика: наниматель оплачивает ремонт, но собственник выбирает сервис и получает документы (чек, акт выполненных работ). Это снижает риск завышения цены и споров «ремонтировали ли вообще».
Если поломка — скрытый дефект или неправильная установка
Скрытый дефект (например, заводской брак, «умирающий» компрессор, изношенный подшипник) — типичная зона ответственности собственника. То же относится к неправильной установке/подключению, если монтаж организовывал собственник или техника стояла «как есть» на момент передачи квартиры. В спорных случаях решает независимая диагностика и документы сервисного центра.
Кто платит за ремонт холодильника, стиральной машины, плиты: типовые сценарии
- Сломался холодильник и ему 10+ лет: чаще оплачивает собственник (естественный износ), если нет доказанной вины нанимателя.
- Стиральная машина не сливает воду, найден посторонний предмет: часто расходы на нанимателе (нарушение эксплуатации).
- Плита/духовка “не включается”, требуется замена модуля: зависит от диагностики — либо износ (собственник), либо следы перепадов/вмешательства (возможна вина нанимателя).
Ключевой принцип: оплачивает тот, кто обязан обеспечить исправность в рамках своей зоны ответственности, а доказательство причины поломки — решающий фактор.
Текущий и капитальный ремонт: в чём разница и почему это важно
Капитальный ремонт — это существенные работы, связанные с восстановлением/заменой основных элементов (например, инженерных коммуникаций, конструктивных частей). Текущий ремонт — это мелкое поддержание работоспособности и «косметика»: подкрутить, заменить расходник, устранить небольшую неисправность.
В аренде квартиры именно эта граница помогает понять, кто платит:
- текущий ремонт чаще может быть возложен на нанимателя (и нередко возлагается в договорах);
- капитальный ремонт обычно остаётся обязанностью собственника.
Однако бытовая техника — особый случай: она не всегда подпадает под «ремонт помещения». Поэтому корректнее прямо прописывать: кто отвечает за мелкое обслуживание (фильтры, лампы, расходники), кто — за ремонт/замену при износе, и кто — при вине нанимателя.
Что делать, если возник спор о коммуналке или ремонте техники
Алгоритм действий должен быть максимально «доказательным», иначе спор превращается в обмен мнениями.
Шаг 1. Зафиксировать проблему
- Фото/видео неисправности (дата, общий план и детали).
- Сообщение второй стороне с описанием: что случилось, когда, как проявляется.
- Сохранить квитанции/скриншоты начислений по коммунальным услугам.
Шаг 2. Сделать диагностику
Вызвать мастера/сервис и получить документ: акт/заключение с причиной поломки (если возможно). Без этого трудно определить виновную сторону.
Шаг 3. Попробовать договориться письменно
Коротко: «диагностика показала износ/вину», «предлагается оплатить ремонт/разделить расходы/уменьшить аренду на сумму ремонта».
Шаг 4. Претензия и суд (если договориться не получилось)
Если одна сторона отказывается оплачивать очевидную обязанность, готовится претензия с приложением доказательств и расчётов. Судебная перспектива зависит от документов: договора, акта передачи, чеков, экспертизы, переписки.
Прагматичный совет: в большинстве бытовых конфликтов дешевле и быстрее решить вопрос через диагностику и допсоглашение, чем спорить «на принцип» без доказательств.
Как правильно прописать коммунальные платежи и ремонт техники в договоре
Чтобы статья работала как практическая инструкция, ниже — формулировки и пункты, которые снижают вероятность спора.
Что обязательно добавить в договор:
- Перечень коммунальных платежей и кто оплачивает каждую строку (по счётчикам/по квитанции/фиксированно).
- Порядок передачи показаний и срок оплаты.
- Ответственность за пени и просрочку (кто виноват — тот и платит).
- Перечень техники с указанием модели/серийного номера (если есть) и состояния.
- Порядок ремонта техники: кто вызывает мастера, кто оплачивает диагностику, что делать при износе и при вине нанимателя.
Акт приёма-передачи — не формальность
В акте стоит фиксировать:
- состояние техники (работает/есть шум/есть дефекты);
- фото как приложение (можно ссылкой/архивом);
- показания счётчиков на дату передачи;
- комплектацию (пульты, шланги, фильтры, аксессуары).
Если акта нет: доказать, что техника уже была «на грани» до заселения, почти невозможно. Это главный источник конфликтов «сломалось само» vs «сломали вы».
Примеры ситуаций и правильные решения
Ситуация 1: наниматель съехал, остались долги по коммуналке
Если договором закреплено, что коммунальные оплачивает наниматель, собственник вправе требовать компенсацию задолженности и пеней (при наличии подтверждений начислений и факта неоплаты). Если договор не уточнял порядок, спор будет сложнее и упрётся в доказательства сложившейся практики оплат.
Ситуация 2: сломалась стиральная машина, мастер указал на перегруз
При заключении о нарушении эксплуатации расходы обычно ложатся на нанимателя. Оптимально: собственник выбирает сервис, наниматель оплачивает по чеку; после ремонта техника остаётся в квартире.
Ситуация 3: холодильник перестал морозить, мастер указал на износ компрессора
Это типичный естественный износ — чаще зона собственника. Возможны варианты: ремонт за счёт собственника, либо замена техники, либо компенсация через уменьшение арендной платы на согласованную сумму.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Кто платит за сломанный холодильник в съёмной квартире?
Если поломка произошла из-за естественного износа или скрытого дефекта, обычно оплачивает собственник. Если есть доказательства неправильной эксплуатации (например, повреждение, вмешательство), расходы могут быть возложены на нанимателя. Решает диагностика и документы сервиса.
Кто оплачивает ремонт стиральной машины при аренде?
По общему подходу: при износе — собственник, при вине нанимателя — наниматель. Чтобы избежать спора, нужна фиксация состояния техники при передаче и заключение мастера о причине поломки.
Обязан ли арендатор менять смеситель или розетки?
Мелкие элементы и расходники нередко относят к текущему ремонту, который может быть возложен на нанимателя договором. Если замена вызвана износом коммуникаций или скрытыми дефектами, чаще ответственность несёт собственник. Всё зависит от масштаба работ и условий договора.
Если техника сломалась не по вине арендатора — кто платит?
Обычно собственник, поскольку он обязан предоставить имущество в пригодном состоянии и поддерживать его работоспособность при нормальной эксплуатации. Наниматель отвечает за сохранность и правильное пользование.
Кто оплачивает взносы на капитальный ремонт при аренде квартиры?
Как правило — собственник, потому что взнос связан с правом собственности на помещение. Если стороны хотят «переложить» расходы, корректнее включить сумму в арендную плату или прописать компенсационный механизм.
Можно ли переложить всю коммуналку на собственника?
Да, договором можно установить, что собственник оплачивает коммунальные услуги, а наниматель платит фиксированную сумму аренды. Но тогда нужно прописать, что входит в эту сумму, чтобы избежать споров при росте тарифов.
Что делать, если в договоре ничего не указано про коммунальные платежи и ремонт техники?
Лучшее решение — подписать допсоглашение: распределить строки квитанции и определить порядок ремонта техники (диагностика, выбор сервиса, оплата при износе и при вине). Если спор уже возник, важно собрать доказательства: квитанции, чеки, переписку, акт передачи, заключение мастера.
