Предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему для опеки

​​Предварительный договор дарения доли квартиры позволяет документально зафиксировать обещание владельца недвижимости подарить в будущем ее часть третьему лицу.

В статье расскажем, как заключить такой договор, какие сведения обязательно должны в нем содержаться, и каковы особенности заключения такого договора с несовершеннолетним ребенком.

Что такое предварительный договор дарения

По предварительному договору дарения стороны обязуются в будущем заключить основной договор дарения на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Такой договор является своего рода гарантией того, что потенциальный даритель спустя определенное время исполнит свои обязательства и передаст одаряемому определенное имущество – в нашем случае долю в квартире.

Необходимость в заключении такого договора может возникнуть в том случае, если:

1. на тот момент, когда возникла необходимость в оформлении дарственной, у дарителя нет документов на квартиру – например, она находится на стадии строительства (в этом случае правоустанавливающим документов будет ДДУ – договор долевого участия);
2. квартира является предметом залога – например, заключить такой договор могут родители, которые еще не расплатились с банком за ипотечную квартиру

Обязательные условия договора

Предварительный договор дарения – почти такой же важный документ, как сама дарственная, поэтому он должен содержать всю информацию, позволяющую идентифицировать недвижимость, которая впоследствии будет подарена:

• описание квартиры: ее точный адрес, этаж, кадастровый номер, общая площадь;
• сведения о доле, которая впоследствии перейдет к одаряемому: ее точная площадь и основание, на котором она принадлежит будущему дарителю (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследовании и пр.).

Кроме того, в документе обязательно нужно указать:

1. реквизиты его сторон – будущих дарителя и одаряемого (Ф.И.О., дата и место рождения, адрес проживания, паспортные данные дарителя и представителя ребенка, а для самого ребенка – реквизиты свидетельства о рождении);
2. дату и место составления договора;
3. обязательство сторон о заключении дарственной на долю в квартире в будущем;
4. условия заключения сделки;
5. перечень обязательств, которые принимают на себя стороны;
6. дату вступления соглашения в силу.

Как правильно составить предварительный договор дарения доли квартиры

Составить предварительный договор дарения можно:

• самостоятельно – придется изучить действующее законодательство, требования к составлению проектов договоров, и, наконец, ознакомиться с приведенным на нашем сайте образцом такого документа;
• у профессионального юриста – вы опишете ему свою ситуацию и предоставите имеющиеся документы, а он, за определенную плату, составит нужный документ;
• у нотариуса – он имеет право не только на удостоверение готовых договоров, но и на составление их «с нуля» – за оказание услуги (она носит название услуги технически-правового характера) придется заплатить.

При составлении документа важно помнить о том, что предварительный договор дарения – это не дарственная в обычном ее понимании. Особенности такого договора заключаются в следующем:

1. предметом обычного договора дарения являются передаваемое в дар имущество; предварительного договора – обязательство сторон по заключению договора дарения в будущем;
2. в нем обязательно должен быть указан срок, в течение которого будет заключен основной договор; если такого указания нет, договор должен быть заключен в течение года с момента оформления предварительного соглашения (п. 4 ст. 429 ГК РФ);
3. при несоблюдении срока заключения основного соглашения обязательства, принятые на себя сторонами, аннулируются (п 6 ст. 429 ГК РФ).

Основания для отмены договора

Предварительный договор дарения может быть отменен при наличии оснований, при которых сделка считается ничтожной:

• одной из сторон договора был недееспособный человек;
• в договоре отсутствовало существенное условие – описание его предмета (обязательства дарения доли в квартире в будущем);
• сделка была притворной – т.е. фактически была направлена на то, чтобы заменить дарением обычный договор купли-продажи;
• было нарушено требование к форме документа – например, предварительная договоренность о дарении была заключена в устной форме.

Важные особенности

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, заключению которого он предшествует – это значит, что предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему для опеки должен быть составлен в письменной форме. Регистрировать договор в Росреестре не нужно – госрегистрации подлежит только факт перехода права собственности на долю в квартире от дарителя одаряемому (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

А вот услуги нотариуса потребоваться могут – не требуется нотариальное заверение договора дарения доли в квартире лишь в том случае, если у нее только один собственник, который хочет подарить часть от принадлежащего ему имущества (такой позиции, исходя из анализа действующего законодательства, придерживается Росреестр). Если вы хотите подарить долю в жилье, у которого есть еще несколько собственников, работу нотариуса придется оплатить.

В том случае, если в качестве потенциального одаряемого выступает ребенок, достигший 14-летнего возраста, договор он подписывает самостоятельно. Если же 14 лет ребенку пока не исполнилось, от его имени должен действовать его законный представитель – родитель или опекун. Если же родитель только один, и он же выступает в качестве дарителя, он может подписать договор от имени обеих сторон – по мнению Федеральной нотариальной палаты (см. Письмо «О дарении…» от 21.06.2017 № 2664/06-08), законодательству это не противоречит.