Данный вопрос не один год является наиболее обсуждаемым среди наших граждан, и безусловно требует точного юридического разъяснения. Сегодня мы подробно во всех деталях рассмотрим процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего ребенка, а также расскажем об основных плюсах и минусах этой процедуры.
Варианты перехода права собственности на недвижимость граждан, не достигших 18 лет
К способам оформления жилья на детей относят:
- участие несовершеннолетнего в приватизации квартиры (ее доли или целого имущества);
- заключение договора купли продажи;
- вступление в наследство;
- передача имущества по договору дарения.
Постараемся рассмотреть их более подробно.
Приватизация с участием ребенка
Как правило, в процессе приватизации жилого помещения собственниками квартиры становятся все зарегистрированные члены семьи. Однако закон предусматривает процедуру отказа от своей доли в пользу ребенка. Данный способ оформления является наиболее простым, так как не ограничивает, а напротив наделяет последнего рядом прав, дающих преимущества в будущем.
Купля-продажа
Несмотря на внешнюю усложненность сделки купли-продажи жилья, в которой участвует несовершеннолетний собственник, при тщательном изучении становится понятно, что порой кажущиеся бюрократические излишества на самой деле являются настоящей гарантией защиты имущества, принадлежащего детям. Кроме того, подобный подход позволяет эффективно снизить количество мошеннических действий, совершаемых в отношении маленьких владельцев, а также количество необдуманных поступков со стороны ребенка.
Важно знать, что любая сделка, отчуждающая жилье лиц, не достигших совершеннолетия, требует должной правовой оценки. Ведь большой процент успешных прецедентов, не может гарантировать отдельных случаев, лишенных риска.
Процедура оформления документов и получения необходимых разрешительных бумаг для регистрации права на недвижимость также осложняется нежеланием организаций (потенциальных покупателей, банковских учреждений, компаний в сфере страхования), в лице своих представителей участвовать в сделках, обремененных лишними проблемами. Нельзя не сказать, что продажа и покупка жилья с участием несовершеннолетних не имеют совершенного законного урегулирования вследствие наличия законотворческих пробелов в системе источников, применяемых в данных правоотношениях, что, безусловно, может повлечь ряд последствий и «открытий» не выгодных сторонам договора купли-продажи.
Вступление в наследство
Третий способ, дающий возможность оформить недвижимость на несовершеннолетнего заключается во вступлении ребенка в категорию наследополучателей, что согласно действующему законодательству РФ происходит в случае:
- завещательного наследования, то есть если кто-то из владельцев недвижимости заблаговременно позаботился об отчуждении имущества в пользу малолетнего;
- законного наследования, когда ребенок вступает в наследство по факту, к примеру, после смерти родителей.
Однако подобные юридические факты не могут гарантировать отказ от имущества со стороны других равных по правам членов семьи наследодателя, и может быть оспорен в судебном порядке.
Оформление дарственной
Для перехода недвижимого имущества по договору дарения законные представители (при желании и другие лица) должны:
- собрать необходимые документы;
- составить и заключить договор в письменной форме с участием нотариуса;
- на общих правилах и согласно специальному порядку зарегистрировать жилье.
Оформление дарственной имеет отличное преимущество – гражданское законодательство не дает возможности оспаривания ее в судебном порядке.
Минусы
К недостаткам оформления имущественных прав на недвижимость, собственниками в которой являются дети можно отнести:
- Необходимость длительного собирания и оформления документов для того, чтобы продать или приобрести квартиру. Для этого в обязательном порядке требуется согласие территориального органа опеки и попечительства.
- Возрастное безрассудство несовершеннолетнего, что может спровоцировать совершение им необдуманных действий.
- Способ укрывать доходы, полученные от коррупционных схем со стороны должностных лиц, оформляющих незаконно полученное имущество на граждан, не отвечающих за подобные махинации ни словом в суде, ни имуществом.
Плюсы
В оформлении жилплощади на ребенка есть ряд таких преимуществ, как:
- Уменьшение расходов на оплату налога на имущество физических лиц, в случае наличия у законных представителей (родителей, опекунов) недвижимых объектов одинаковых по видовой принадлежности.
- Заблаговременное обеспечение детей собственным жильем, дающим как твердое материальное основание, так социальную независимость.
- Невозможность раздела или выдела из детской доли части жилья в случае расторжения брака между родителями, а также отсутствие возможности распорядиться им посторонним лицам.
- Ребенок не отвечает по кредитным обязательствам родителей своим имуществом.
Продажа квартиры: как получить разрешение органов опеки?
Согласно нормам действующего Гражданского кодекса России, а именно ч. 2, 3 ст. 37: «законные представители несовершеннолетнего (родители, опекуны, попечители) не наделены правом принятия самостоятельных решений по сделкам, совершаемым по отчуждению, обмену, дарению, аренды, залогу имущества, принадлежащего ребенку, которые впоследствии влекут отказ от наделенных законом прав подопечного, раздел или выдел из имущества долей, а также иных действиями которые могут спровоцировать уменьшение имущества ребенка. Кроме того родители и граждане, являющие близкими родственниками не могут совершать какие-либо сделки, за исключением случаев когда имущество передается несовершеннолетнему по договору дарения или безвозмездного пользования. Также закон запрещает быть представителями при заключении договорных правоотношений или участие в делах судебного производства между подопечным и законным супругом граждан, назначенных опекунами или попечителями, в том числе с близкими родственниками этих граждан.
Государственные органы опеки, зачастую идут на уступки при продаже ветхого жилья, и разрешают совершение сделок с участием несовершеннолетнего, если уверены, что такие действия ведут к приобретению новой недвижимости.
Для получения разрешения необходимо:
- Обратиться за согласием органов опеки по месту жительства ребенка.
- Составить заявление, согласно утвержденной форме, где законные представители несовершеннолетнего (если семья полная, то должны присутствовать оба родителя) в письменном порядке обязуются не нарушать права и законные интересы ребенка. После чего лица обязательно указывают предмет и суть предстоящей сделки. Составление и подписание заявления должно контролироваться со стороны инспектора опеки, а впоследствии быть им заверено;
- Договориться с сотрудником опеки о проведении совместного разговора с родителями ребенка и им самим. Разговор с несовершеннолетним допускается в том случае, если его возраст составляет 14 и более лет;
- С ранее составленным заявлением для оформления согласия обязательно предоставить следующие документы:
- паспорта обоих родителей (если воспитывает один родитель, то только его) и ребенка, если он уже достиг 14 лет;
- свидетельство о рождении, установленного образца;
- свидетельство государственного образца, выданного ЗАГС со сведениями о вступлении в брак или расторжении последнего;
- письменное согласие ребенка, которому исполнилось 14 лет, с информацией о добровольном согласии на совершении сделки с имуществом;
- документы на недвижимость, которая подлежит продаже (свидетельство о собственности, документы, подтверждающие его приобретение, справка о составе семьи, выдаваемая сотрудником паспортного стола по месту жительства, с ЖКУ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, копии финансовых счетов открытых на конкретных лиц и с адреса продаваемого, и адреса, покупаемого жилья, и ряд других документов необходимых для подтверждения законности сделки.);
- список документов на приобретаемое жилье, аналогично указанным выше;
- справки с ИФНС об отсутствии долгов по уплате налогов на недвижимость (предоставляются не везде);
- справки из бюро технической инвентаризации, в которых отражена стоимость продаваемого и покупаемого имущества на текущий момент.
- Дождаться решения. Орган опеки и социальной защиты населения после проведения проверки, срок которой составит не менее 2-х недель, выдаст письменный результат в виде разрешения, дающего право на отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Если ребенок по решению суда, родителей (а в случае отсутствия последних, близких родственников и других граждан) и органов опеки передается воспитание и обеспечение в государственные учреждения (детский дом, дома малютки, приют), то денежные средства, полученные при продаже недвижимости равные стоимости, имеющейся в собственности доли, должны быть перечислены на счет несовершеннолетнего.
Кроме того, помимо купли-продажи, согласие органов опеки необходимо и на такие сделки с собственностью ребенка, как:
- отказ от вступления в наследство (и по завещанию, и по закону);
- отказ от покупательного преимущества, в случае продажи одной из долей в общем имуществе;
- наем, безвозмездное пользование, аренда;
- обмен;
- дарение;
- выдел из доли;
- раздел;
- залог;
- другие сделки, которые могут повлечь уменьшение или утрату имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.
При предоставлении документов в органы опеки и на процедуру государственной регистрации сделки необходимо обеспечить их наличие в оригиналах и нескольких ксерокопиях. Сбор документов для регистрации сделки надо начать как можно раньше, потому как срок изготовления справок и их действие может разниться.
