Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не является обременительным последствием для нового собственника, так как указанные обязательства не следуют за недвижимостью. Долг может послужить хорошим основанием для уменьшения покупной цены.
Особенности приобретения квартиры с долгами по коммунальным платежам
Вопрос о наличии долгов по квартире, которая является предметом сделки, может быть решен одним из следующих способов:
- В договоре по сделке стороны могут указать, что покупатель не против оплачивать долг за прежнего собственника;
- Могут быть оформлены дополнительные условия к договору, которые отражают порядок и сроки погашения платежей продавцом за счет средств, полученных от продажи квартиры;
- При отсутствии всякого упоминания в договоре о задолженности, она будет следовать за ее первоначальным собственником.
Особенности коммунального бремени:
- Долги привязаны к конкретному субъекту правоотношений, а не к недвижимости;
- При смене собственника меняется и лицевой счет;
- Извещать управляющую компанию необходимо сразу после получения правоустанавливающих документов на недвижимый объект;
- В случае, если указанные обязательства возникают перед несколькими организациями, то уведомление направляется в адрес каждой индивидуально;
Приобретение квартиры подразумевает предварительное ознакомление с правоустанавливающими бумагами собственника на нее. Покупатель, в числе общих документов, может запросить и соответствующие выписки лицевых счетов управляющей или ресурсоснабжающей организации.
Что входит в объем долговых обязательств по коммунальным платежам
Перед собственником, который только оформил правоустанавливающий документ на квартиру возникает обязанность по взносу следующих обязательных платежей:
- Взносы на капитальный ремонт дома;
- Взносы по содержанию лестничных клеток, придомовой территории, подвальных помещений, общедомовых коммуникаций, в том числе и их ремонт;
- Плата за потребление холодной и горячей воды согласно приборам учета;
- Водоотведение;
- Электрическая энергия;
- Услуги отопления;
- Газ.
Законом предусмотрено правило, по которому представители ресурсоснабжающей организации не могут принудительно отключить подачу холодной воды и отопление в квартире. Этот факт часто побуждает недобросовестных собственников злоупотреблять правом и накапливать долг.
Порядок совершения сделки и отражение долга в договоре
Общий алгоритм покупки квартиры с непогашенными коммунальными обязательствами:
- Запросить информацию о наличии, отсутствии задолженности у самого продавца;
- Обратиться в государственный орган за предоставлением выписки из ЕГРП, на основе которой удастся ознакомиться с возможными арестами или обременением по квартире;
- Обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с соответствующим запросом;
- При обнаружении задолженности обсудить с продавцом вопрос о внесении дополнительных условий в договор;
- В случае консенсуса покупателя и продавца о погашении долга новым собственником взамен на предоставление скидки в цене, прописать это отдельным пунктом с исчерпывающим объяснением расчета. В противном случае, возможно судебное оспаривание.
- Обратиться в регистрирующий орган и перевести право собственности на нового владельца;
- В случае, если первоначальный собственник сам обязался погасить долг, то, необходимо составить передаточный акт, в котором отражены сведения по долгам и показаниям приборов учета, данные которого будут направлены в ЖЭУ для подтверждения внесенной оплаты и снятия статуса должника.
Чтобы избежать некоторых правовых проволочек, при оформлении договора сторонам лучше заранее прописать тот факт, что имеющийся долг по квартире будет погашен первоначальным собственником или повлияет на соразмерное уменьшение выкупной цены недвижимости.
Другим способом решения проблемы может послужить предварительный договор, в котором достаточно предусмотреть условие о том, что основной договор купли-продажи будет подписан после погашения обязательства. Эта конструкция позволит сохранить всю договоренность по условиям, цене, избежать отступления от первоначального решения и обеспечить погашение долга.
Как можно узнать о наличии задолженности
- При личном обращении в единый информационно-расчетный центр, сеть которых организована, практически, в каждом городе;
- При обращении за информацией в ресурсоснабжающую организацию (энергосбыт, территориальная тепловая компания и прочие);
- Через интернет портал или при личном посещении управляющей компании;
- Посредством портала центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и ее агломерации).
- В отделении почтовой связи (при условии, что организация осуществляет прием коммунальных платежей).
Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам
Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.
При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:
- Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
- На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
- Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
- Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
- Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).
Последствие задолженности по коммунальным платежам
За неисполнение обязанности по внесению обязательных платежей, к собственникам или ответственным за жилплощадь лицам применяются меры воздействия. К ним относятся:
- Применение системы начисления пеней за определенный период, который может исчисляться днями, месяцами, кварталами;
- Приостановление или полное отключение коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения);
- Судебное производство;
- Принудительное выселение (допускается только в отношении лиц, проживающих по договору социального найма в неприватизированной квартире).
Заключение
Долг по коммунальным платежам за квартиру может сказаться при прохождении процедуры перехода прав собственности, когда регистрирующий орган потребует предоставления справки о его погашении. Соглашение с первоначальным собственником о исполнении обязательства или переводе долга взамен на скидку в цене при покупке квартиры позволит избежать отказа в оформлении правоустанавливающих документов.
Покупателю следует щепетильно отнестись к процессу и перепроверить продавца, путем направления запросов, справок, посещением управляющей компании или соответствующих интернет ресурсов, которые обладают сведениями по каждому лицевому счету.
