Продлить договор аренды нежилого помещения можно несколькими способами, в том числе путем автоматической пролонгации действующего соглашения. При оформлении документов о продлении арендного договора важно соблюдать требования законодательства, в том числе о регистрации долгосрочной аренды.
Способы продления аренды
Еще на стадии заключения договора аренды сторонам предстоит согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав входит и определения продолжительности арендных отношений, что напрямую повлияет на порядок оформления самого договора и его возможного продления.
Возможность продления арендных отношений может осуществляться следующими способами:
- автоматическая пролонгация соглашения на новый срок, если такое условие контрагенты предусмотрели в основном договоре;
- заключение допсоглашения о продлении до истечения срока действия основного договора;
- путем заключения нового договора с учетом преимущественного права арендатора;
- путем обращения в суд с требованием о принудительном продлении договора, если для этого имеются законные основания.
В подавляющем большинстве случаев продление договора осуществляется по взаимной договоренности сторон, которые имеют право, как сохранить ранее действовавшие условия, так и изменить характер правоотношений.
Как оформить продление
Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.
Дополнительное соглашение о продлении должно составляться с учетом следующих особенностей:
- контрагенты по обоюдному согласию вправе изменить отдельные условия аренды, в том числе размер ежемесячных платежей;
- срок продления также определяется сторонами по обоюдной договоренности, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом;
- если основной договор был зарегистрирован в службе Росреестра, аналогичное требование предъявляется к дополнительному соглашению.
Скачать соглашение о продлении договора аренды нежилого помещения (образец)
Правило о государственной регистрации необходимо соблюдать и в случаях, если краткосрочный договор (менее одного года) после заключения соглашения становится долгосрочным.
Алгоритм действий контрагентов, которым необходимо продлить договор по обоюдному согласию, состоит из следующих действий:
- согласование новых условий о сроке действия арендных отношений, а также об иных положениях договора;
- составление двустороннего соглашения и подписание его обеими сторонами;
- представление дополнительного соглашения на регистрацию в службу Росреестра, если с учетом изменений срок аренды превысил один год.
Обратите внимание! Решение о продлении договора может принимать только законный собственник нежилого помещения. В случае если в период действия арендного договора объект недвижимости был продан другому владельцу, дополнительное соглашение нужно заключать с новым собственником.
Поскольку у арендатора имеется преимущественное право на продление договора после истечения срока его действия, требуется уведомить об этом арендодателя. Правила уведомления предусмотрены ст. 621 ГК РФ:
- уведомление обязательно оформляется в письменной форме;
- уведомление должно быть направлено арендодателю не позднее срока, зафиксированного в арендном договоре;
- если такое условие в договоре не указано, уведомление подлежит направлению в разумный срок.
Если указанные условия не соблюдены, арендатор также вправе рассчитывать на продление договора, однако арендодатель не будет связан обязательствами и может на законном основании найти нового арендатора. Разумность периода направления уведомления, как правило, связана с месячным сроком, однако при рассмотрении таких споров в суде могут устанавливаться иные критерии.
Обратите внимание! Если собственник нежилого помещения отказал в реализации преимущественного права на продление договора, он не имеет права заключать арендное соглашение с иным лицом на протяжении следующего года. Если такой факт будет установлен, предыдущий арендатор вправе предъявить требование о переоформлении договора на себя, а также о взыскании убытков.
Если ни одна из сторон не выразила своего отношения о продлении договора до истечения его срока действия, однако фактическое пользование имуществом продолжается без возражений собственника, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Ключевое значение в этом случае будет иметь неопределенный характер арендных правоотношений:
- для прекращения действия договоров с неопределенным периодом действия необходимо направлять уведомление второй стороне за три месяца;
- иной срок уведомления может устанавливаться только нормативными правовыми актами или условиями самого договора.
Также законодательством могут регламентироваться предельные сроки заключения отдельных видов недвижимого имущества, в том числе и нежилых помещений. Если стороны продлят действие договора на срок, превышающий нормативное ограничение, будет применяться именно предельный период аренды, указанный в законе.
Это правило имеет значение для случаев, когда ни одна из сторон не выразила отношения к продлению срока, если он не предусмотрен условиями соглашения. В таком случае арендные отношения будут продолжаться только до истечения предельного срока действия, указанного в законе, после чего аренда автоматически прекращается.
При оформлении документов о продлении арендных отношений нет необходимости оформлять передаточный акт о возврате имущества собственнику, если нежилое помещение фактически остается в пользовании арендатора.
