Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка – это распространенный тип сделок с недвижимостью. С ростом спроса на ипотеку, увеличивается и число тех, кто, оформив ипотечный кредит, по любой причине впоследствии решает продать ее. Как сделать это правильно, рассмотрим детально.
Как продать ипотечную квартиру?
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, продажа, равно как и любая другая сделка с ипотечной квартирой может быть проведена на законных основаниях только с согласия банка. При нарушении этого правила недвижимость переходит в собственность банка.
Как показывает практика таких сделок, самыми распространенными являются следующие схемы продаж ипотечных квартир:
- Путем досрочной выплаты кредита;
- Самостоятельная продажа;
- Продажа при участии банка;
- Продажа долга.
Продажа через досрочное погашение ипотеки
Способ хорош в том случае, если удастся найти такого покупателя, который согласится выдать продавцу необходимую сумму для полного погашения ипотечного займа. Задача не простая, так как часто покупатели опасаются покупать жилье с обременением.
Однако, эта схема вполне востребована в сделках со строящимся жильем. Новостройки улучшенной планировки – это самый востребованный тип недвижимости, поэтому добросовестные застройщики не знают недостатка в покупателях. Но и в этом случае первое, с чего следует начинать поиск покупателя, это сообщить о желании продать залоговую квартиру в банк. Для банка – это не выгодная сделка, поэтому стоит отнестись серьезно к аргументированию такого желания.
Далее следует поэтапно выполнить следующие действия:
- Получить в банке справку об остатке задолженности.
- Составить и заверить у нотариуса соглашение между покупателем и продавцом.
- Снять с регистрационного учета в квартире всех жильцов, включая детей.
- Получить от покупателя задаток, равный по сумме остатку задолженности.
- Получить в банке справку об отсутствии задолженности и снятии обременения с квартиры.
- Провести сделку купли-продажи с последующей регистрацией купчей в Регистрационной палате.
Самостоятельная продажа ипотечной квартиры
Самостоятельно продавать квартиру можно только в том случае, если каждый потенциальный покупатель будет проинформирован о том, что квартира находится в залоге по ипотеке. В противном случае, действия продавца будут расцениваться, как афера. Если же покупатель проинформирован обо всех нюансах и согласен приобрести квартиру с обременением, далее следует действовать в строго определенном порядке:
- Покупатель должен прийти в банк и сообщить о своем намерении купить квартиру, находящуюся в залоге.
- Соглашение на этот раз заключается между банком и покупателем и точно также нотариально заверяется.
- Покупатель арендует две банковские ячейки, в одну помещает сумму оставшейся задолженности по ипотеке, а во вторую остаток от покупной цены квартиры.
- Банк снимает обременение с квартиры.
- Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Регистрационной палате.
- После предъявления выписи из ЕГРП о переходе права собственности на ипотечную квартиру к покупателю, банк получает доступ к ячейке с остатком долга по ипотеке, а продавец ко второй ячейке с оставшейся суммой.
Продажа квартиры при участии банка
Согласно данной схеме продажи, банк выступает в качестве активного участника будущей сделки купли-продажи залоговой квартиры. С самого начала (поиска потенциального покупателя) и до завершения все операции совершаются самим банком. Ячейки для взаиморасчетов также арендуются в том же самом банке. Продавец при такой схеме избавлен от очень многих проблем, так как все операции сотрудники банка выполнят сами, включая регистрацию договора купли-продажи в Росреестре.
Для покупателя участвовать в такой сделке – прямая выгода, в отличие от продавца. Ему будет выделена ячейка, в которую покупатель внесет остаток от продажной стоимости за вычетом задолженности по ипотеке. Так как банк заинтересован в том, чтобы как можно скорее продать квартиру, то цена продажи обычно ниже среднерыночной. И все же именно такие схемы – не редкость на рынке, поскольку банк может прямо выдвинуть условие кредитору – продажа только при непосредственном участии кредитной организации.
Продажа долга
Закон позволяет заемщику продать свои долговые обязательства перед кредитной организацией. При продаже ипотечного договора, он переоформляется на новое физическое лицо. С банком покупатель подписывает договор-обязательство выплатить остаток долга на точно таких же условиях, на каких был заключен ипотечный договор с продавцом. В результате покупатель продолжает платить вместо продавца ипотечный кредит и становится владельцем залоговой квартиры.
Для покупателя, готового нести расходы по ипотеке, сделка является выгодной, так как продажная цена обычно ниже среднерыночной. Оформление ипотеки происходит по стандартной схеме:
- Покупатель подает в банк стандартный пакет документов для рассмотрения возможности оформить ипотечный заем.
- При одобрении кандидатуры покупателя, банк переоформляет на него ипотеку, предварительно оценив объект покупки.
Все документы в Регистрационную палату для перерегистрации подаются сотрудниками банка. От продавца требуется только поставить свою подпись под договором о переуступке долга. Стоит заметить, что покупателем в такой ситуации может выступать не только физическое лицо, но и юридическое, например, другой банк. В этом случае второй банк обычно предоставляет новый кредит для погашения старого на более выгодных для заемщика условиях.
Для заемщика сделка такого рода – выгодна, так как новый кредит ему придется погашать по сниженной процентной ставке. Однако, есть риск столкнуться с несогласием банка, выдавшего первоначальный кредит, вплоть до запрета продавать долг или наложения внушительных штрафных санкций.
Как продать квартиру по военной ипотеке?
Немалая доля ипотечных займов ежегодно оформляется по программе военной ипотеки. В этом случае обременение на жилье двойное, так как квартира находится до погашения долга в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны. Все обременения будут сняты с квартиры только тогда, как долг перед банком будет погашен полностью, а срок службы заемщика достигнет 20 лет. Продажа таких квартир происходит так:
- Заемщик ставит в известность Росвоенипотеку о том, что хочет продать квартиру и снять с нее обременение, такая же информация поступает и в банк.
- Банк выдает справку об остатке задолженности по ипотеке.
- Заемщик вносит остаток по ипотеке.
- Продавец находит покупателя.
- Банк выдает справку об отсутствии задолженности и о снятии обременения с квартиры.
- Росреестр выдает выписку, в которой указано отсутствие обрменений.
- Сделка купли-продажи оформляется по стандартной схеме.
Долг перед Росвоенипотекой военнослужащий погашает из средств, вырученных от продажи квартиры, а также может привлечь для этого материнский капитал.
Продажа ипотечной квартиры – это вполне осуществимое мероприятие, но подготовка к нему должна быть серьезной. Лучше проконсультироваться с юристом о том, насколько выгоден тот или иной вариант продажи в данных конкретных условиях.
