Если не возникает никаких форс-мажорных обстоятельств, отношения между нанимателем и собственником квартиры подлежат прекращению по истечению срока действия договора. Когда возникает потребность в досрочном прекращении найма, действовать важно в соответствии с действующими правовыми нормами. В ином случае у второй стороны есть право обжаловать расторжение договора в суде.
Наем и срок его действия
Когда речь идет о временном использовании жилого помещения, уместнее говорить о найме. По договору найма собственник передает нанимателю пригодное для проживания помещение на определенный сторонами период за установленную соглашением плату. При этом договор, не содержащий сведения о периоде его действия, считается заключенным на 5 лет. Данный срок считается максимальным. Договоры найма, заключенные на год или более продолжительный период, подлежат регистрации в органах Росреестра.
Обратите внимание! Некоторые наймодатели считают, что при сроке действия арендных отношений менее года заключать договор необязательно. В действительности закон не настаивает на заключении ни краткосрочных, ни долгосрочных договоров между физическими лицами. Однако в случае возникновения конфликта между сторонами устного соглашения, защитить свои права и интересы в суде будет невозможно.
Когда договор прекращает действие
Договор автоматически прекращает свое действие по истечению установленного периода, если только стороны не решат его продлить или перезаключить на новый срок. В части же досрочного прекращения арендных отношений наниматели имеют больше прав нежели наймодатели. Рассмотрим, в каких случаях возможно досрочное прекращение найма.
По инициативе нанимателя
Квартиросъемщику проще всего расторгнуть договор и съехать с жилья, поскольку закон позволяет ему в любой момент прекратить арендные отношения. Но собрать вещи и сдать ключи так просто не получится, наниматель обязан письменно предупредив об этом собственника квартиры не менее чем за 3 месяца.
По инициативе наймодателя
В отличие от противной стороны собственник жилого помещения лишен права досрочного прекращения найма без согласия нанимателя. В данном случае стороны могут договориться и по обоюдному согласию расторгнуть соглашение либо наймодателю не остается другого выхода, как идти в суд. При этом основанием для расторжения договора может выступать одно из тех, что предусмотрены законом, а именно:
- квартиросъемщик не платит за квартиру в течение 6 месяцев или просрочил не менее 2 платежей после истечения крайнего срока платежа. Последнее условие применимо только к краткосрочным арендным отношениям;
- разрушение или причинение вреда жилому помещению;
- использование жилья вразрез его назначению;
- нарушение прав и интересов проживающих по соседству жильцов, носящее систематический характер.
Это то, что касается всех долгосрочных договоров. С краткосрочными ситуация несколько иная. Так, согласно разъяснению КС РФ, данному в июне текущего года, собственник квартиры может без обращения в суд расторгнут договор с квартиросъемщиком, используя для этого прописанное в договоре основание. Разумеется, основание должно отвечать требованию разумности.
Как правильно оформить досрочное расторжение
В зависимости от того, кто является инициатором досрочного прекращения найма, особенности расторжения договора будут разными.
Если инициатор – наниматель
В таком случае прекращению арендных отношений должно предшествовать обязательное уведомление собственника квартиры. Причем устного предупреждения будет недостаточно. Наниматель должен уведомить наймодателя в письменной форме и удостоверится в том, что он получил уведомление. Проще всего встретиться с собственником и вручить уведомление под роспись.
Содержание документа может быть произвольным. Здесь важнее соблюсти срок. По установленному законом правилу уведомление направляется как минимум за 3 месяца, но на практике нередко применяются иные сроки.
Надо сказать, что, определяя договором более короткий срок, стороны сильно рискуют. Если дело дойдет до суда, данное положение договора может быть признано противоречащим закону со всеми вытекающими последствиями.
Если обе стороны не против
Многие полагают, что устного соглашения, если обе его стороны не против расторжения договора, будет достаточно. Но, как и в предыдущем случае, если возникнет конфликт, отсутствие подтверждающего документа осложнит ситуацию. В качестве документа, подтверждающего факт досрочного расторжения договора по обоюдному согласию, может выступать письменное соглашение сторон.
Данный документ составляется в двух экземплярах (по количеству сторон договора) с обязательным включением в текст данных собственника и нанимателя, адреса нанятой квартиры, а также формулировки о расторжении договора по соглашению и отсутствии претензий.
Обратите внимание! Если расторгаемый договор долгосрочный и зарегистрирован в Росреестре, необходимо оформить дополнительный экземпляр соглашения для передачи в уполномоченный орган.
Подведем итог
Итак, досрочное прекращение найма квартиры предусматривает возможность расторжения договора по инициативе нанимателя исключительно после уведомления собственника. В тех случаях, когда инициатором выступает наймодатель, а договор имеет длительный период действия, процедура расторжения реализуется через суд.
