Взять ипотеку без первоначального взноса можно различными способами, среди которых наиболее приемлемый для клиента и рентабельный для банка — это под залог уже имеющейся недвижимости у заемщика.
Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен
Под первоначальным взносом понимают платеж, требуемый банком-кредитором от заемщика в зачет оформляемого на его имя кредита на покупку недвижимого объекта.
Особенности:
- Подтверждает потенциальную платежеспособность заемщика;
- Частично покрывает риски банка в случае невозможности возврата долга заемщиком (особенно актуально при наступлении кризиса экономики страны и падении цен на недвижимость жилфонда);
- Размер взноса рассчитывается как процентное соотношение от выкупной цены объекта;
- Отсутствие требования о первоначальном взносе может существенно влиять на условия ипотечного кредитования.
Ипотека без первоначального взноса: виды, особенности
Существует несколько альтернативных способов, позволяющих заемщику оформить ипотеку, не предоставляя первоначального взноса. Среди них:
- Государственные поддержки льготных категорий граждан:
- Предоставляются малообеспеченным и социально незащищенным гражданам (военнослужащие, молодые специалисты, учителя, многодетные и молодые семьи);
- В обязательном порядке, претенденту необходимо встать на учет в органах соц. защиты или администрации МСУ;
- К некоторым представителям льготной категории предъявляются условия по возрастному цензу — не старше 35 лет;
- Подтверждение необходимости в улучшении жилищных условий;
- Кредитуют только те банки, которые состоят в партнерстве АИЖК;
- Дотации от государства чаще выделяют в форме сертификата, срок действия которого не превышает полугода (за это время потенциальный заемщик должен выбрать кредитора и оформить обязательство по ипотеке);
- Размеры субсидий не велики и составляют порядка 10% от выкупной цены объекта;
- Ипотека с использованием материнского капитала:
- Сертификат направлен на поддержку семей, в которых не менее двух детей;
- Капитал может быть использован для внесения первого взноса;
- Использование капитала при ипотеке в обязательном порядке требует получения согласия Пенсионного фонда РФ;
- Родителям, использующим материнский капитал для улучшения жилищных условий, требуется составить нотариальное соглашение, по которому в праве собственности на объект недвижимости будут выделены доли детей (т.к. сертификат является собственностью не конкретного лица, на чье имя выписан, а собственностью всей семьи);
- Использование потребительского кредита в качестве первого взноса:
- Вариант приемлем для заемщиков с большим достатком;
- Провоцирует увеличенную нагрузку;
- Предоставление иного обеспечения по ипотеке:
- Кредитно-финансовые учреждения готовы принять в качестве обеспечения любые высоколиквидные активы;
- Могут быть предоставлены движимые, недвижимые вещи, объекты, имущественные права (участки, коммерческие площади, транспортные средства, ценные бумаги);
- Предоставление в залог другой жилплощади, которая не является предметом ипотеки:
- Указанный вариант даже более предпочтителен, чем базовые условия о залоге;
- Объект должен быть ликвидным;
- Пригодным для проживания;
- Находиться в одном регионе с банком-кредитором;
- Участие в специальной ипотечной акции банка:
- Цель акции — привлечение ипотечных заемщиков;
- Отсутствие первоначального взноса может быть сопряжено с требованием о приобретении объекта только на первичном рынке и у застройщика, выступающего партнером кредитора;
Сравнительная таблица банков, предлагающих ипотеку без первого взноса
Ниже приведена таблица, позволяющая определить, в каких банках дают ипотеку без первоначального взноса. Среди них:
|
Наименование банка |
Ставка по ипотеке |
Максимальный срок исполнения обязательства |
Размер кредита |
Особые условия |
|
Сбербанк |
12% |
30 лет |
До 30 млн. рублей |
Обязательно предоставление имущества (не являющегося предметом ипотеки) в залог; Доступно для клиентов, возраст которых больше 75 лет |
|
ВТБ 24 |
От 11,7% |
20 лет |
До 15 млн. рублей |
|
|
Россельхозбанк |
От 9,75% |
30 лет |
20 млн. рублей |
|
|
Газпромбанк |
От 10,5% |
45 лет |
До 60 млн. рублей |
Покупка жилья у застройщика-партнера банка; ограничение по регионам |
|
Альфа-Банк |
17,6% |
25 лет |
|
Особые требования к качеству жилья; Залоговое обеспечение |
|
Промсвязьбанк |
От 11,75% |
25 лет |
До 30 млн. рублей |
Залоговое обеспечение |
|
Металлинвест |
13,5% |
25 лет |
До 8 млн. рублей |
|
|
Банк Возрождение |
От 11,5% |
30 лет |
До 15 млн. рублей |
Жилье должно быть приобретено у застройщика-партнера банка и только на первичном рынке |
Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса
Плюсы:
- Возможность использования государственных дотаций и иных социальных программ для упрощения при получении ипотеки (в том числе и без первого взноса);
- Некоторые банки не предъявляют требования по обязательному оформлению залога на ипотечный объект (при незначительных сроках кредитования и хорошей платежеспособности потенциального заемщика);
- Возможность владеть и пользоваться имуществом, несмотря на наличие по ней закладной;
- В некоторых регионах ежемесячный платеж по ипотеке не на много больше, чем существующие расценки аренды квартиры на месяц.
Минусы:
- Если недвижимость в залоге, то полная триада прав на нее перейдет только после погашения долга перед кредитором;
- Любые манипуляции с залоговой недвижимостью можно выполнять только с разрешения кредитной организации (в том числе проведение капитального ремонта, перепланировка, отчуждение, передача в аренду);
- Длительные ипотечные обязательства влекут почти двукратную переплату;
- Несение дополнительных трат по ежегодному оформлению страховых полисов, как обязательных, так и дополнительных (титула, жизни и здоровья, имущества);
- Годовые ипотечные ставки имеют слишком высокие показатели;
- При невозможности заемщика погашать обязательства, банк предпринимает меры по реализации залоговой недвижимости и за счет вырученных средств покрывает долг, при этом все предшествующие выплаты по ипотеке «сгорают»;
- Широкая возможность рефинансировать ипотеку в случае предоставления более выгодных условий;
- При высоком уровне инфляции более ранняя ипотека становится все выгодней (так как ставки по кредитам повышаются).
Условия и требования
Для получения займа на покупку жилья без взноса заемщик должен отвечать следующим требованиям и условиям:
- Возраст — не менее 21 – 23-х лет;
- Наличие постоянной регистрации заемщика в регионе нахождения банка-кредитора и недвижимости;
- Наличие стажа по последнему месту работы — от 6 до 12 месяцев;
- Ежемесячные ипотечные платежи не могут превышать показателя в 40% от размеров зарплаты;
- Заемщики — только граждане РФ;
- Безупречность кредитной истории.
Документы
Банки, предоставляющие ипотеку без первоначального взноса, требуют следующий пакет документов:
- Анкета-заявление на предоставление кредита;
- Паспорт;
- ИНН;
- СНИЛС;
- Свидетельство, подтверждающее официальный брак или развод;
- Документ, подтверждающий доход заемщика;
- Трудовой договор (в случае невозможности иначе подтвердить официальный заработок);
- Выписка о начислениях из пенсионного фонда (для заемщиков-пенсионеров);
- Согласие супруга/супруги на вступление в отношения по ипотеке с обязательным заверением документа у нотариуса;
- Паспортные данные созаемщика;
- Документы о платежеспособности созаемщика;
- Договор страхования предмета залога;
- Договор личного страхования (в индивидуальном порядке);
- Свидетельство о праве собственности на кредитуемый объект;
- Свидетельство о праве собственности на иной объект недвижимости (при обращении залога не на предмет ипотеки);
- Кадастровый паспорт;
- Технический паспорт объекта;
- Справка из бюро технической инвентаризации (в случае проведения первоначальным собственником объекта конструктивных изменений, обязательных к узаконению);
- Акт об оценке кредитуемого объекта;
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости (при наличии такового);
- Все расписки, подтверждающие получение денег продавцом (авансовые платежи, по основной сумме выкупной стоимости);
- Расчетный счет, открытый заемщиком для перечисления кредита (как правило, банки требуют открывать новый счет, даже если у заемщика уже есть таковой в этой организации);
- Документы, подтверждающие дееспособность заемщика, продавца (при исключительных обстоятельствах, вызывающих подозрение и при отказе заемщика от страхования титула);
Заключение
Многие банки предоставляют возможность оформить ипотеку заемщику, не имеющему первоначального взноса или предоставляя в качестве такового альтернативные варианты, среди которых: материнский капитал, государственные сертификаты и дотации, средства, полученные по потребительскому кредиту. Самым предпочтительным вариантом обеспечения ипотеки выступает недвижимость, уже имеющаяся в собственности заемщика на момент оформления обязательства, однако она должна отвечать требованиям ликвидности и годности для проживания в ней. На рынке банковских услуг иногда встречаются акции, по которым кредитно-финансовое учреждение готово предоставить жилье с первичного рынка от застройщика-партнера, но эти обязательства могут нести высокие риски для покупателя-заемщика, так как чаще всего по таким условиям реализуется жилье, еще не сданное в эксплуатацию.
