Договор аренды комнаты в квартире существенно отличается от типового договора аренды всей квартиры целиком. Сразу отметим, что в случаях, когда речь идет именно об аренде, одна из сторон сделки или обе – это юридическое лицо, так как между физическими лицами заключается договор найма.
Очень важно отразить в договоре все аспекты и регламент пользования помещением, так как любые недоговоренности в будущем могут стать причиной конфликтов между жильцами. Подробно обсудив еще до подписания документа все вопросы с проживающими в квартире и предполагаемыми арендаторами можно заранее договориться о порядке пользования общим имуществом и других нюансах.
Что говорит закон?
Владельцам комнат в обычных и коммунальных квартирах при желании сдать жилье в аренду, необходимо руководствоваться нормами действующего законодательства, а именно:
- Порядок согласования сдачи жилья в аренду изложен в ст. 76 ЖК РФ.
- Право собственника распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью закреплено в ст. 209 ГК РФ.
- Правила пользования нежилыми помещениями общего пользования изложены в ст. 41 ЖК РФ.
Как сдать комнату в квартире в аренду?
При сдаче комнаты в аренду приходится учитывать и тот факт, что арендаторы после заключения сделки получают право пользоваться наравне с остальными жильцами помещениями общего пользования, а именно:
- Коридорами и проходами.
- Подсобными помещениями (кладовки).
- Санузел и ванная.
- Кухня и балкон или лоджия на ней.
Поскольку все эти помещения находятся в общей собственности с другими совладельцами, их разрешение на пользование этим имуществом – обязательное условие правомерной сделки. Отказ от согласования может в будущем привести к судебному разбирательству, в ходе которого именно с арендодателя будет взыскан моральный ущерб в пользу соседей.
Согласие соседей должно быть оформлено не только письменно, но и заверено нотариально. Разрешение имеет типовую форму, и заверить его можно в любой нотариальной конторе. Однако, заверение возможно только в присутствии самих соседей.
Это не значит, что при отсутствии согласия соседей сдать комнату в аренду невозможно, но в таком случае придется строго придерживаться определенной процедуры:
- В письменной и в устной форме уведомить соседей о намерении сдать комнату в аренду.
- Письмо о подселении заверяют у нотариуса в числе экземпляров, равном числу совладельцев.
- Заверенное письмо отправляют каждому совладельцу заказным почтовым отправлением, с описью вложения и уведомлением о его вручении адресату.
Вместе с договором аренды необходимо сохранить квитанцию из почтового отделения об отправке писем, опись и уведомления о вручении. Закон требует выждать 1 месяц после того, как вы получите уведомление о вручении. Если за это время совладельцы не предпримут никаких действий, это и будет означать их согласие.
Как составить договор аренды комнаты в квартире?
Арендатор и арендодатель выступают сторонами договора, который может быть заключен только в письменной форме. Особых требований к тому, как именно должен быть составлен договор, нет. Однако, он полностью должен отвечать действующим нормам законодательства, поэтому лучше всего воспользоваться типовым образцом или доверить составление этого документа профессиональному юристу.
В особых случаях договор может быть составлен и от руки. Этот документ будет иметь точно такую же юридическую силу, что и напечатанный на компьютере. Важными сведениями, которые в договоре необходимо указывать обязательно, являются:
- Дата подписания.
- Полное наименование сторон, в том числе паспортные данные и данные юридического лица.
- Срок действия договора.
- Размер арендной платы.
- Сроки внесения ежемесячных платежей и способ перечисления.
- Разрешение или отказ в регистрации в квартире.
Вопрос о регистрации – не праздный, так как рано или поздно он обязательно возникнет у арендаторов. Если в договоре этот момент обойти молчанием, в будущем арендатор сможет обратиться в суд с требованием о регистрации по месту проживания.
О самой квартире и комнате в договоре необходимо указать:
- Точный почтовый адрес.
- Площадь комнаты.
- Кадастровый номер квартиры.
- Техническое состояние на момент сдачи в аренду.
- Полный перечень ценного имущества, находящегося в комнате.
Много различных нюансов могут быть заранее оговорены сторонами и внесены в условия договора. Так, например, стоит предусмотреть порядок выполнения ремонта комнаты: кто его будет делать, в какие сроки, а также какая мебель должна быть в комнате и в каком состоянии. Никакие устные договоренности не имеют юридической силы. Важные условия проживания обязательно должны быть внесены в договор.
Арендодатель вполне может оговорить и такие условия, как запрет на приглашение в гости более, чем трех человек. Можно запретить распитие спиртных напитков и курение в помещении. Эти условия будут не лишними, особенно, если на них настаивают остальные совладельцы. Наконец, стоит внести порядок действий сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств, например, кто выполняет ремонт при затоплении комнаты соседями сверху.
Срок действия договора аренды комнаты в квартире
Договора аренды делятся на краткосрочные (до 1 года), среднесрочные (от 1 до 5 лет) и долгосрочные (от 5 до 49 лет). При этом срок можно и вовсе опустить, тогда договор будет считаться бессрочным.
Независимо от срока действия порядок расторжения остается неизменным: либо по обоюдному согласию сторон, либо путем заблаговременного (за 3 месяца) уведомления второй стороны о намерении прекратить деловые отношения.
Важно внимательно отнестись к процедуре регистрации долгосрочных договоров в Росреестре. Регистрации подлежат любые договора аренды сроком действия более 1 года. Если долгосрочный договор не зарегистрировать в Росреестре, то по истечении 12 месяцев он утратит свою юридическую силу, что в дальнейшем повлечет для сторон сложные правовые последствия.
