Главная / Наследственное право / Наследование ипотечной квартиры: юридические тонкости
Бесплатная консультация юриста по телефону
Бесплатная консультация юриста по телефону:
  • Бесплатная консультация юриста по телефону Москва: +7-499-350-97-04
  • Бесплатная консультация юриста по телефону Санкт-Петербург: +7-812-309-87-91
Закрыть окно

Как оформить наследство на ипотечную квартиру?

2476
9 августа 2016 г.
Обновления и изменения: январь, 2017 года

От любого другого вида займов ипотека отличается, прежде всего, продолжительностью срока возврата заемных средств. Нередко ссуду оформляют на 10-20 лет, а при желании возможно оформить кредит и на 30 лет. За столь долгий срок случиться может всякое, в том числе и смерть заемщика от любой причины. Как поступить с ипотечной недвижимостью наследникам, вопрос достаточно сложный и с практической и с юридической точки зрения. Итак, сегодня мы подробно разбираем тему «ипотечная квартира в наследство».

Что происходит после смерти заемщика?

наследование ипотечной квартирыПервое, что следует знать наследникам ипотечной квартиры, так это то, что переход права собственности будет оформлен не ранее 6 месяцев после регистрации смерти наследодателя. Все это время недвижимость продолжает находиться в залоге у банка. Непогашенный долг также переходит к наследникам.

Следует особо отметить, что закон не предусматривает никаких льгот в данном случае. Кто бы ни был наследником (ветеран, пенсионер, инвалид и т.д.), в его обязанность после принятия наследства входит погашение полного остатка задолженности перед банком, включая полагающиеся проценты в полном соответствии с договором ипотечного кредитования. Банк по своему желанию в одностороннем порядке не может изменить условия договора, наследники тоже не могут этого сделать.

Наследники вправе не принимать наследство. Для этого каждому из них потребуется оформить официальный отказ и заверить его нотариально. При отказе всех наследников, квартира переходит в собственность государства. Для наследников, не ожидавших такого поворота событий, наследство в виде ипотеки – сложная жизненная ситуация, поскольку мало кто рассчитывает на появление столь внушительных расходов в течение нескольких последующих лет. Но и это не все. По первоначальному договору ипотеки, скорее всего, наследодатель получил одобрение банка на кредит послед представления созаемщиков. Проще, когда наследники и есть созаемщики, а в противном случае возникает сложная ситуация с разделом прав на залоговую недвижимость.

Погашение ипотеки за счет страховки

Погашение ипотеки за счет страховкиОбязанность погашать ипотеку для наследников не является безусловной. Очень важно сразу выяснить, оформлял ли наследодатель страховку при заключении договора с банком. Такого рода страховки во многих банках являются обязательным условием одобрения кредита. Точную информацию об этом наследникам сможет предоставить нотариус, разослав в страховые компании соответствующие запросы.

Если страховка в самом деле была оформлена и усопший вовремя ее оплачивал, то весь остаток задолженности перед банком, включая проценты по договору кредитования, страховщик погасит за свой счет в полном размере. В такой ситуации важно от какой причины умер наследодатель, так как в страховку вписаны все условия, при которых страховое возмещение будет выплачено. Страховщик должен признать данный случай страховым.

Договор страхования непременно содержит указание на то, в течение которого времени страховая компания должна быт поставлена в известность о смерти клиента. Пропуск указанного в договоре срока может стать повод для страховщика отказаться от исполнения своих обязательств. В данном случае имеет место юридическая коллизия, при которой страхователь страхует свою жизнь и здоровье в пользу банка, но при этом у банка не возникает обязанность требовать компенсацию при наступлении страхового случая со страховой компании. Право требования возникает у наследников.

Страховщик может пойти на хитрость и указать в договоре страхования срок, в течение которого выгодоприобретатель обязан уведомить страховщика о наступлении страхового случая, менее обозначенного в законе. А закон (п. 3 ст. 1175 ГК РФ) гласит, что срок этот составляет не менее 3 лет. Таким образом до момента вступления в наследство (6 месяцев) у наследников есть все основания разыскать страховщика, к которому обращался наследодатель, и взыскать в пользу банка полагающуюся страховую компенсацию.

С того момента, когда все необходимые документы поданы наследниками в страховую компанию, необходимо ожидать ее решение: признается ли данный случай страховым. При положительном решении, долг перед банком будет погашен за счет страховщика, квартиру освободят из-под залога и все наследники в установленный законом срок смогут вступить в свои законные права собственности.

Иное дело, когда квартира принадлежала не только наследодателю, но и другим совладельцам (созаемщикам). В этом случае потребуется согласование сторон, в число которых входит и банк. Страховщик выплатит банку только долю в кредите усопшего, а остальные созаемщики будут продолжать платить кредит, как и раньше.

Страхование жизни заемщика в последнее время перестало быть обязательным условием для получения ипотечной ссуды. По закону банк вправе требовать только страхования самой недвижимости, а дополнительные страховки, хотя и дают право заемщику получить более выгодную процентную ставку, но при этом могут быть расценены как навязанные услуги. Страхование жизни и здоровья – та категория страхования, которая выгоднее самому заемщику, поскольку банк в любом случае получит свое.

Смерть наследодателя далеко не всегда признается страховым случаем, поэтому наследникам стоит быть готовыми и к такому повороту событий. На этот случай существует два вполне законных варианта распоряжения доставшимся по наследству долгом.

  • Вариант 1: отказ от наследства или продажа ипотеки.

Не каждый готов внезапно оказаться плательщиком по ипотеке. Можно поступить просто: отказаться от квартиры. Если другого наследства нет, наследодатель успел погасить очень маленькую часть основного долга, то такой вариант, возможно будет самым простым и лучшим для наследников.

Можно поступить иначе и превратить наследство в виде ипотечной квартиры в ее денежный эквивалент. Так имеет смысл поступать, когда выплачена большая часть долга банку. С согласия самого банка залоговая квартира продается, из суммы, вырученной от продажи, гасится остаток долга банку, а наследникам переходит оставшаяся часть суммы от продажи.

Самый сложный путь, когда наследников несколько, договориться между собой они не могут, равно как и с банком. В такой ситуации судьбу квартиры, долга и раздела имущества покойного будет решать суд. Сроки такого рода разбирательств обычно долгие – от 1 года и более.

  • Вариант 2: переоформление ипотеки или ее реструктуризация.

Когда наследник принимает решение оставить себе унаследованную ипотечную квартиру, его доход позволяет продолжать вместо умершего погашать ссуду, то банк быстро переоформит ипотечный договор на нового плательщика на точно таких же условиях. И вот тут большое значение имеет размер доходов наследника, который он сможет официально подтвердить.

Если доход наследника существенно меньше доходов наследодателя, то ему может оказаться не по силам платить ипотеку, даже если такое желание и имеется. Банк смотрит на размер остатка по кредиту, а также на размер ежемесячного дохода нового клиента. При небольшой сумме остатка, скажем, в 20%, банк скорее всего согласится на реструктуризацию, позволив новому плательщику гасить остаток долга меньшими платежами, но более долгий срок. При большом размере остатка задолженности договориться с банком будет сложнее.

Очень важно в течение всего того времени, когда стало известно о смерти наследодателя, пока происходит оформление наследства, ведутся переговоры с банком о реструктуризации кредита, продолжать платить по ипотеке. Если наследники, не дожидаясь окончания разбирательств, продолжат вносить вовремя платежи, это будет трактоваться как фактическое вступление в наследство. В будущем это обстоятельство сыграет на руку, если по любым причинам они пропустят установленный законом срок на вступление в наследство, а также позволит избежать штрафа за просрочку платежей.

Оплата кредита поручителями

Оплата кредита поручителями​Так тоже может получиться. Например, наследодатель – это родитель несовершеннолетнего, купивший квартиру в ипотеку своему ребенку. Поручители – дедушка и бабушка несовершеннолетнего, или иные родственники. После смерти ссудополучателя поручители продолжат платить по кредиту.

При заключении договора ипотечного кредитования поручители выступают гарантами возврата ссуды банку. Юридическая коллизия возникает при переходе права собственности на ипотечную квартиру наследникам, отказавшимся платить ипотеку. В таком случае поручители будут обязаны выполнить условия договора. Истребовать в такой ситуации деньги с наследников поручители смогут в порядке регрессного иска.

Как произойдет в конкретном случае заранее трудно предсказать, все зависит от условий договора кредитования. По общему правилу смерть наследодателя влечет прекращение обязательств поручителей, но только в том случае, если в договоре не указано, что они несут полную ответственность за выполнение обязательств должника.

На этот случай в п. 2 ст. 367 ГК РФ указано, что поручитель усопшего становится поручителем его наследников только тогда, когда при подписании договора поручительства было указано: поручитель согласен отвечать за невыполнение обязательств должника его наследниками. По этой причине поручителю следует очень внимательно изучить договор поручительства до того, как состоится его подписание.

Вопросы наследственного права заслуженно относятся к категории сложнейших в отечественном законодательстве. Спор об ипотечной недвижимости может иметь множество дополнительных осложняющих разбирательство нюансов. По этой причине вести наследственное дело лучше поручить опытному юристу, так как это позволит избежать грубых ошибок, каждая из которых обернется для наследников серьезными убытками.

Если у вас есть какие-либо вопросы по поводу деления наследства ипотечной квартиры, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Ваша оценка данной статье:
В рамках Федерального закона № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в РФ» от 21.11.2011 вы можете задать свой вопрос нашему дежурному юристу, который поможет вам разобраться с проблемой.
Другие статьи по теме
Оформление наследства по завещанию Оформление наследства по завещанию
Порядок и особенности наследования банковского вклада Порядок и особенности наследования банковского вклада
Как оформить наследство на несовершеннолетнего ребенка? Как оформить наследство на несовершеннолетнего ребенка?
Обсуждение
нет комментариев
Оставить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Отправить комментарий

Уведомлять меня о новых комментариях к этой статье