Договор пожизненного содержания за право наследования имущества (договор ренты) является одним из законных вариантов улучшения жилищных условий. Чтобы получить жилое помещение, плательщик ренты обязуется выделять денежные средства и оказывать по содержанию на весь период жизни собственника. В этом материале можно узнать, какие особенности нужно учесть при составлении указанного договора, и как происходит наследование после смерти получателя ренты.
Что это такое
Договор пожизненного содержания является разновидностью возмездной гражданской сделки, а также может сочетать в себе элементы купли-продажи, дарения и наследования. Заключить указанный договор может только собственник жилого помещения, а его предмет характеризуется следующими нюансами:
- стороны договора могут предусмотреть постоянную (бессрочную) ренту, либо содержание до момента смерти рентополучателя;
- помимо условия о регулярном пожизненном содержании, передача жилого помещения может осуществляться возмездно или безвозмездно;
- если предметом ренты является недвижимость, договор вступит в силу только после его удостоверения в нотариальной конторе и регистрации в службе Росреестра;
- право собственности на объект недвижимости оформляется на плательщика ренты сразу после подписания договора, однако одновременно регистрируется обременение в пользу получателя.
Сторонами договора пожизненного содержания являются получатель и плательщик ренты. Получатель должен являться собственником на момент оформления договора, этот факт должен подтверждаться выпиской ЕГРН.
Если указанный договор заключается с условием пожизненной выплаты ренты, обременение будет снято только после смерти получателя. Это позволяет рассматривать такой вариант ренты как разновидность наследования, при котором обе стороны заранее оговаривают все условия и форму содержания.
Наличие обременения не лишает права продать недвижимость третьим лицам, однако у нового собственника также возникает обязанность содержать получателя на тех же условиях. В качестве дополнительной гарантии ГК РФ предусматривает возникновение субсидиарной ответственности у первоначального плательщика и последующего собственника.
Как заключить договор
Статья 584 ГК РФ содержит перечень требований к форме договора пожизненного содержания:
- плательщик и получатель должны изложить условия сделки в виде письменного договора;
- договор должен быть удостоверен в нотариальной конторе;
- после нотариального удостоверения нужно зарегистрировать переход права собственности путем представления договора в МФЦ «Мои документы» или службу Росреестра.
В чем необходимость нотариального удостоверения указанного типа договоров? Дело в том, что пожизненная рента является способом материального обеспечения и содержания граждан, которые в силу возраста или жизненных обстоятельств не могут делать этого самостоятельно, либо не имеют иных родственников. По этой причине они могут быть введены в заблуждение относительно правовой природы договора и его условий, а у плательщика ренты может возникнуть желание получить жилье бесплатно или с минимально возможным содержанием. Также договор ренты нередко используется преступниками, планирующими сразу после перерегистрации права собственности «ускорить» смерть получателя.
Нотариус обязан проверить законность совершения сделки, для этого устанавливаются следующие факты и обстоятельства:
- наличие свободного волеизъявления у собственника на заключение договора;
- отсутствие фактов принуждения, угрозы, насилия или введения в заблуждение со стороны плательщика;
- дееспособность собственника, а также его способность объективно воспринимать, понимать и оценивать происходящее.
Только при соблюдении этих условий договор может быть удостоверен нотариусом. После этого стороны обращаются в МФЦ или службу Росреестра для регистрации перехода права собственности и залога. Сведения о договоре и возникшем обременении вносятся в реестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку.
После смерти получателя обременение будет снято.
Условия договора
Стороны могут самостоятельно определять условия договора, однако они должны соответствовать нормам ГК РФ. Выделим наиболее важные пункты договора, которые нужно согласовать плательщику и получателю:
- стоимость объекта недвижимости, который будет передан по договору — стоны могут определять его самостоятельно по взаимной договоренности или на основании отчета оценщика;
- сумма, которая будет выплачена единовременно при подписании договора (если это условия согласовали обе стороны);
- способ содержания получателя ренты — это может быть денежная форма, приобретение лекарств и продуктов, оплата медицинских или иных услуг и т.д.;
- размер денежной выплаты и объема услуг, которые будут гарантированы получателю до конца его жизни;
- порядок передачи ежемесячной денежной выплаты или предоставление услуг по содержанию.
Стороны могут согласовать любой вариант содержания, однако должны соблюдать требование закона — размер ежемесячного содержания не может быть ниже двух МРОТ. В условия содержания может входить не только передача денег в наличной или безналичной форме. В зависимости от потребностей получателя, могут предусматриваться оплата следующих услуг:
- обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде;
- приобретение лекарственных препаратов, оплата медицинской помощи или санаторно-курортного лечения, оплата средств реабилитации для лиц с ограниченными возможностями и т.д.;
- покупка продуктов на сумму, оговоренную в договоре, а также их доставка из магазина до жилого помещения;
- оплата услуг сиделки или социального работника для лиц пожилого возраста или больного человека;
- оказание иных услуг, которые могут быть оценены в стоимостном выражении.
Условия, закрепленные в договоре, останутся неизменными до момента смерти получателя, а изменить их в одностороннем порядке нельзя. Совокупность всех оказываемых услуг и передаваемой денежной суммы фиксируется путем установления объема ежемесячного содержания. Зафиксированный в договоре объем ежемесячного содержания подлежит индексации, если на законодательном уровне вырос МРОТ. Указанный показатель МРОТ утверждается на территории каждого субъекта РФ. Если в регионе размер МРОТ не утвержден, применяется аналогичный федеральный показатель.
Стороны могут выбрать альтернативные варианты ренты — ежемесячные платежи или содержание с иждивением. В любом случае, плательщик и получатель должны придерживаться правила о соблюдении двукратного размера МРОТ при определении объема содержания.
Все пункты договора, которые согласовали стороны, должны неукоснительно соблюдаться. Если рента выплачивается с нарушением сроков, плательщик будет обязан выплатить проценты. Они рассчитываются по условиям договора, а если такой пункт отсутствует — исходя из 1/300 учетной ставки Центробанка РФ за каждый день просрочки.
Можно ли расторгнуть договор?
Заключая договор ренты, каждая из сторон вправе рассчитывать на его безусловное исполнение надлежащим образом. Если существенные условия выплаты содержания или оказания услуг в натуре не соблюдаются, можно потребовать расторжения договора. Вот какие нюансы могут возникать при существенном нарушении условий договора со стороны плательщика:
- получатель может потребовать расторжения договора в принудительном порядке, в том числе через суд;
- если договор будет расторгнут, право собственности на недвижимое имущество будет возвращено получателю ренты, либо в его пользу будет взыскана выкупная цена (она определяется условиями договора или в судебном порядке);
- при расторжении договора плательщик не вправе требовать компенсации понесенных затрат, связанных с содержанием получателя ренты.
Существенное нарушение может заключаться в неоднократном несоблюдении сроков передачи денежных средств, оставление получателя без содержания на протяжении нескольких месяцев, оказание услуг в неполном объеме и т.д. Если у сторон возник спор относительно признания нарушений существенными, он будет рассматриваться в судебном порядке.
Расторжение договора может происходить в судебном порядке по иску о недействительности сделки. Подать иск может не только сам получатель, но и любое иное заинтересованное лицо (например, прокурор, родственник и т.д.). Основаниями для обращения в суд могут выступать следующие обстоятельства:
- нарушение требований к форме и удостоверению договора;
- недееспособность рентополучателя на момент заключения договора (этот факт должен подтверждаться судебным решением о недееспособности);
- выявление фактов угрозы, насилия, мошенничества и иных аналогичных противоправных действий (например, в рамках уголовного дела);
- включение в предмет договора объекта недвижимости, не принадлежащего получателю ренты на праве собственности;
- иные обстоятельства, указанные в ГК РФ.
Если договор признается недействительным, стороны возвращаются в исходное состояние, т.е. объект недвижимости будет возвращен первоначальному собственнику. Обязанность по доказыванию таких фактов возложена на истца. Если недействительность сделки была обусловлена недобросовестными или противоправными действиями плательщика, он не сможет компенсировать понесенные затраты за весь период действия договора.
