Земельный налог платят как обычные граждане, так и юрлица. При этом те и другие могут в установленном порядке добиться уменьшения налоговой нагрузки — рассмотрим, каким образом.
Уменьшение земельного налога: порядок действий
Уменьшить земельный налог на участок в собственности физическому лицу можно (отметим, что нижеследующий алгоритм, в целом, применим и юрлицом и ИП), осуществив:
- Предварительную оценку объективности величины ключевого показателя, влияющего на расчет, а именно — кадастровой стоимости участка.
Если есть подозрения на то, что установленная государством кадастровая цена, которая используется для исчисления налога, значительно завышена относительно рыночной — приступать к следующему этапу.
- Сравнение расходов на переоценку кадастровой цены с последующей налоговой выгодой.
Не исключено, что такая выгода составит, быть может, тысячи рублей — в то время как расходы на переоценку будут выражаться в десятках тысяч. Но если финансовые перспективы очевидны — можно планировать дальнейшие действия.
- Документирование фактической оценки кадастровой стоимости.
В этих целях необходимо произвести экспертизу земельного участка, обратившись к оценщику, а по результатам его работы, возможно, еще и в саморегулируемую организацию для оценки этих результатов.
- Обращение в Комиссию по кадастровым спорам и, если это ни к чему не приведет, инициирование судебного обращения с иском против Росреестра.
Предметом иска будет уменьшение кадастровой цены участка на основании документов, полученных от оценщика (и иных инстанций, если к ним будет обращение).
Безусловно, в рамках приведенного выше алгоритма возможны различные промежуточные процедуры. Кроме того, уменьшение налога к уплате возможно также за счет применения правовых механизмов, не связанных с корректировкой величины кадастровой стоимости объекта. Например — за счет документального подтверждения права налогоплательщика на льготу или на освобождение от уплаты налога.
Рассмотрим подробнее то, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка на практике — в рамках приведенного выше алгоритма. Ознакомимся с основными нюансами, которые характеризуют данную процедуру, а также изучим то, каким образом можно уменьшить налог за счет применения льгот и оснований на освобождение от его уплаты в бюджет.
Корректировка стоимости объекта по кадастру: оцениваем перспективы
Кадастровая цена — та, что устанавливается государством с учетом многих факторов — как экономического, так и технологического свойства. В части экономики за основу берется рыночная цена объекта недвижимости. К числу основных технологических факторов, влияющих на установление кадастровой цены объекта недвижимости, можно отнести:
- площадь участка;
- категория используемой земли;
- способ разрешенного использования земли;
- характеристики близлежащих объектов недвижимости и инфраструктуры.
При этом, как считают многие эксперты, в силу необходимости проведения массовых оценок по кадастру, алгоритмы соответствующей оценки, применяемые Росреестром, могут допускать довольно поверхностный анализ указанных факторов (как и фактора рыночной цены). Какие-то важные обстоятельства могут быть упущены, и часто — по объективным причинам.
Например, может оказаться так, что два рядом расположенных участка имеют разную степени приближенности к естественным водоемам, вследствие чего их агротехнические свойства могут заметно различаться. Как следствие — при продаже будут разными и цены на недвижимость. Но кадастровая их цена будет одинакова, вследствие чего собственник участка с менее выгодным расположением и менее плодородного будет платить тот же самый налог, что и его сосед, имеющий возможность регулярно рыбачить и поливать огород водой из естественного водоема (и при необходимости имеющий шансы продать свой участок дороже).
Таким образом, цифра, которая заносится в кадастр, не всегда бывает подтверждена реальными фактами. Она во многом расчетная и потому приблизительна.
Другой вопрос — в какой степени она будет приблизительна в конкретном случае. Безусловно, если текущая рыночная и кадастровая цены отличаются на миллионы рублей, то в этом случае правомерно говорить о том, что Росреестром допущена безоговорочная неточность в установлении второго показателя. Как следствие — владелец земли будет необоснованно переплачивать налог, и величина переплаты может составлять десятки, а то и сотни тысяч рублей в год.
Но, как правило, указанные интервалы стоимости характерны именно для тех типов собственности, которые характерны для юридических лиц — представленных крупными бизнесами. Что касается обычных граждан — например, тех, у кого есть в собственности дача, то цифры, как правило, разнятся не столь значительно.
Подсчитать потенциальную разницу, безусловно, не лишне — как и определить, какой может быть выгода по налогу.
Для этого берутся:
- текущая кадастровая цена — по данным Росреестра;
- текущая рыночная цена — по данным основных агрегаторов объявлений о купле-продаже недвижимости;
- текущая ставка по объекту недвижимости.
Пример: В распоряжении Иванова — дачный участок, по которому кадастровая цена установлена в величине 1,5 рублей, в то время как рыночная по аналогичным участкам не превышает 1 млн. рублей. Ставка по налогу — 0,3%.
Таким образом, Иванов по текущим расчетам должен платить за свой участок 4500 рублей (0,3% от 1,5 млн. рублей). А если кадастровая цена была бы равна рыночной, то налоговая нагрузка бы составила 3000 рублей.
Таким образом, в случае с Ивановым вопрос в том — окупят ли себя последующие расходы на переоценку кадастровой цены исходя из выгоды в 1500 рублей в год.
Основная часть соответствующих расходов — это оплата услуг экспертной организации, которая проводит оценку земли.
Проводим экспертную оценку кадастровой цены
Важное условие проведения юридически значимой оценки — выбор компетентной экспертной организации или оценщика. Они должны быть включены в реестры саморегулируемых организаций данного профиля. Кроме того, у них должна быть застрахована ответственность за последствия совершения юридически значимых действий.
Если удалось найти сразу несколько организаций, удовлетворяющих указанным критериям, то выбор конкретного исполнителя уже будет базироваться на критерии репутации. Необходимо поспрашивать у знакомых или бизнес-партнеров — с кем они имели дело, и с каким результатом. Можно ознакомиться со статистикой рассмотрения претензий Комиссии по кадастру и, если есть время — с судебными решениями по искам на предмет корректировки кадастровой цены. И если в большинстве случаев тот или иной оценщик фигурирует в выигранных спорах — можно обращаться к нему.
Стоимость услуг оценщика зависит от объема предполагаемых работ (и косвенных расходов — например, транспортных, которые возможны в случае необходимости прибытия оценщика на земельный участок, расположенный на значительном отдалении от города, где базируется его офис).
В среднем расходы на оценку составляют около 30 тыс. рублей. Заплатив их, владелец недвижимости согласует дату визита оценщика к себе на участок, предоставляет ему необходимые дополнительные документы по земельному участку. После осмотра объекта оценщик возьмет около недели на документирование результатов.
Основной документ, отражающий итоги оценки — это отчет, в котором фиксируется обоснованная рыночная цена объекта недвижимости. Важно, чтобы она была приведена по состоянию на ту дату, по которой определена кадастровая цена. Только в случае совпадения дат возможна переоценка кадастровой цены — иначе Комиссия, а за тем и суд с высокой вероятностью откажут в рассмотрении претензии.
В отчете должно быть все в порядке с различными «техническими» моментами — такими как показатели по площади участка, его адресом, кадастровым номером, персональными данными владельца. Если есть ошибки, то отчет необходимо вернуть оценщику на доработку.
В общем случае отчет, о котором идет речь, не предполагается дополнять какими-либо иными экспертными документами. Вместе с тем, в случае, если по итогам оценки выяснилось, что кадастровая цена более чем на 30% отличается от рыночной — может потребоваться провести экспертизу отчета в специализированной саморегулируемой организации, которая зарегистрирована в качестве экспертной в области кадастровых правоотношений. Такая экспертиза нужна, если предполагается дальнейшее обращение с претензией по корректировке кадастровой цены в Комиссию.
А если в Комиссию нет планов обращаться, и есть желание сразу пойти в суд, то экспертиза отчета — даже при выявлении указанной разницы между кадастровой и рыночной стоимостями, не требуется. В суд можно подавать заявление, имея на руках один лишь отчет от оценщика.
Экспертиза от Комиссии готовится, как и отчет, около недели, иногда — чуть больше. Стоит примерно 20 тыс. рублей.
То, нужно или нет обращаться в Комиссию в первую очередь, зависит от правового статуса владельца недвижимости. Рассмотрим, какие здесь установлены правила, в контексте следующего этапа решения задачи по корректировке кадастровой цены участка — этапа обращения в государственные органы.
Обращаемся в Комиссию и в суд
Обращаться в Комиссию при Росреестре в первую очередь (и только потом, если ничего не получится — в суд) обязаны юридические лица — но не все, а только имеющие в собственности земельный участок, по которому кадастровая цена установлена до 2017 года. Остальные юрлица, а также физлица и ИП могут сразу идти в суд.
Юрлица, обязанные идти сначала в Комиссию, должны, таким образом, иметь на руках два документа, в которых отражены результаты оценки цены недвижимости — отчет от оценщика и документ, удостоверяющий проведение экспертизы данного отчета саморегулируемой организацией.
По желанию в Комиссию, безусловно, может обращаться любой собственник недвижимости. Условие — наличие у него двух указанных выше документов.
Если Комиссия по желанию заявителя или в силу закона - первая инстанция, то туда необходимо направить заявление с просьбой о пересмотре кадастровой цены участка. Официальной его формы не установлено — в нем могут в принципе отражаться любые факты, которые заявитель посчитает нужным привести.
Заявление в Комиссию можно составить самостоятельно или же обратиться в юридическую контору за содействием. Обычно такие услуги юристов стоят не очень дорого — особенно, на фоне прочих расходов на оценку, и, как правило, не превышает 1500 рублей.
Комиссия рассмотрит заявление в течение месяца и вынесет решение — положительное или отрицательное. Во втором случае следующим действием собственника будет обращение в суд.
Для инициирования судебного иска к Росреестру собственнику необходимо подготовить:
- копию ответа из Комиссии, удостоверяющего отказ в пересмотре кадастровой цены (если обращение в Комиссию было);
- копию отчета от оценщиков (и документа, удостоверяющего его экспертизу, если она проводилась);
- документ об оплате государственной пошлины (300 рублей для физлиц, 2000 рублей для юрлиц).
Важнейший этап инициирования судебного иска — подготовка заявления. Предполагается рассмотрение дела в рамках административного производства, так как ответчиком будет государственный орган власти. Составление административного иска крайне рекомендуется доверить юристу, который на этом специализируется. Его услуги обойдутся примерно в 5000 рублей.
В течение двух месяцев административное дело будет рассмотрено судом. В случае, если возникнет необходимость в проведении дополнительной экспертизы, процесс может затянуться. Судебное решение вступит в силу в течение месяца после принятия в окончательной форме.
На основании судебного решения впоследствии может быть осуществлено обращение в ФНС с запросом на пересчет налога — но только за период с момента принятия решения в пользу истца. Например, если судебное решение вступило в силу в августе 2018 года, то налог будет пересчитан только до конца 2018 года. «Обратный пересчет» налога в общем случае осуществлен быть не может — даже если откорректирована кадастровая цена, принятая, к примеру, по состоянию на 1 января 2017 года.
В случае если налогоплательщик — юридическое лицо, то в силу специфики исчисления земельного налога организациями (когда предполагается внесение авансовых платежей), возможно также обращение в ФНС в целях инициирования пересчета налоговых обязательств.
Следует иметь в виду, что кадастровая цена участков в общем случае пересматривается государством 1 раз в 5 лет (но иногда чаще — с учетом положений регионального законодательства). Поэтому, если с момента ее установления прошло 4 года, то лучше дождаться очередной переоценки — и только потом при необходимости оспаривать ее. При этом, даже после успешного оспаривания кадастровой оценки государственные органы могут установить другую стоимость объекта недвижимости, которую придется оспаривать вновь.
Альтернативные методы снижения налоговой нагрузки: льготы
Налоговым Кодексом в отношении плательщиков земельного налога установлены:
- Основания для уменьшения налога.
Прописаны они в статье 391 НК РФ и касаются физических лиц. Основной льготой для них можно считать ту, по которой налоговая база — то есть, кадастровая цена, уменьшается на 10 000 рублей в случае, если налогоплательщик относится к льготной категории граждан.
- Основания для освобождения от уплаты налога.
Прописаны они в статье 391 НК РФ и касаются, в свою очередь, главным образом, юридических лиц. Основная льгота — освобождение хозяйствующего субъекта, относящегося к льготной категории налогоплательщиков, от налога.
Региональными нормативными актами могут быть определены дополнительные основания и категории граждан для льгот по налогу на земельные участки.
Так или иначе, способом снижения (или ликвидации) налоговой нагрузки в рассматриваемом случае будет инициирование процедур, направленных на официальное признание налоговыми органами права собственника участка на те или иные льготы.
Например, если владелец бизнеса желает воспользоваться льготой на основании того, что ведет деятельность в «Сколково» (п. 10 ст. 395 НК РФ), то должен задокументировать свой статус — обратившись к администрации данного центра поддержки инноваций. А затем — проинформировать о получении статуса резидента технопарка ФНС и получить налоговую льготу в виде освобождения от уплаты налога.
