Нарушение обязательств в процессе исполнения договорных отношений может повлечь различные меры ответственности. Юридическим актом, который зафиксирует подобные нарушения, будет являться претензия.
В статье мы подробно разберем, что такое претензия по договору долевого участия при подписанном акте приема-передачи и с переуступкой прав требования, а также расскажем, как ее правильно оформить.
Претензия по срокам сдачи объекта и качеству строительных работ
Правоотношения в сфере участия граждан в долевом строительстве жилья регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ, который устанавливает перечень взаимных обязательств сторон.
После внесения денежных средств для оплаты по договору участник долевого строительства приобретает право требования передачи готового объекта, причем законодательство уделяет особое внимание следующим обязательствам застройщика:
- итоговый срок передачи объекта строительства заказчику, который был оговорен на момент заключения соглашения;
- качественные характеристики готового объекта, предусмотренные условиями договора, проектной документацией и требованиями нормативно-правовых актов.
Исполнение указанных обязательств должно осуществляться застройщиком в точном соответствии с условиями договора, а любое отступление от условий соглашения может повлечь обоснованные претензии со стороны граждан. С целью зафиксировать выявленные нарушения, потребовать их надлежащее исполнение и добиться взыскания штрафных санкций дольщик имеет право предъявить строительной компании официальный письменный документ – претензию.
Претензионный порядок урегулирования спора между сторонами по договору не обязательно приводит к судебному разбирательству, так как добровольное исполнение застройщиков выявленных нарушений и выполнение законных требований дольщика исчерпает конфликт еще на стадии обмена письменными документами.
В рамках действия договора на долевое участие в строительстве дома застройщику может быть предъявлена претензия по следующим нарушениям:
- неисполнение срока передачи готового жилого помещения (ст. 6 Закона № 214-ФЗ);
- нарушение качественных характеристик и параметров передаваемого жилья (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Претензия по срокам сдачи объектов
Для всех участников долевого строительства конкретного дома устанавливается единый срок сдачи готовых квартир. Он подлежит указанию в каждом договоре, заключаемом строительной организацией в процессе привлечения денежных средств.
Определение срока сдачи объекта может устанавливаться следующими способами:
- с указание конкретной даты передачи помещений гражданам;
- с указанием месяца или квартала сдачи;
- со ссылкой на наступление определенного события (например, не позднее месяца со дня ввода дома в эксплуатацию).
Последний из указанных вариантов является нарушение прав граждан, так как связывает обязательство по сдаче квартир с событием, находящимся в зависимости только от воли застройщика. В ходе судебных споров такое указание сроков признается недопустимым.
Если в срок, установленный соглашением, дольщик не получил готовую квартиру, он имеет право:
- потребовать устранение нарушения, установив новый срок для сдачи квартиры;
- потребовать возмещение неустойки по правилам ст. 6 Закона № 214-ФЗ;
- потребовать возмещение убытков сверх неустойки в соответствие со ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
- расторгнуть договор и потребовать возврат уплаченных средств и всех убытков, если просрочка сдачи объекта превысила два месяца (ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Все указанные требований дольщик имеет право оформить в виде претензии, а впоследствии сослаться на данный документ в суде.
Претензия застройщику о нарушении сроков (образец)
Помощь юриста в подготовке претензии >>
Претензия по качеству объекта
Если в процессе передачи готового жилья у застройщика возникают обоснованные и аргументированные претензии по качественным характеристикам квартиры, он имеет право:
- отказаться от приема объекта до момента устранения всех недостатков, которые фиксируются в акте несоответствия;
- потребовать возмещения убытков и неустойки;
- расторгнуть договор, если нарушения носят существенный характер.
Претензия может быть оформлена как при первичном случае выявления недостатков, так и по итогам их ненадлежащего устранения.
Помощь юриста в подготовке претензии >>
Порядок оформления претензии
Установив нарушение условий договора или нормативных правовых актов, дольщик имеет право оформить и направить претензию в адрес строительной компании. Право на предъявление претензии возникает с первого дня выявленного нарушения, а предельный срок ее составления зависит только от усмотрения участника долевого строительства.
Обязанность соблюсти претензионный порядок урегулирования спора обусловлена особенностью данного правоотношения, которое подпадает под сферу действия Закона «О защите прав потребителей». Законодательство не устанавливает обязательных требований к содержанию данного документа, однако, исходя из анализа норм ГК РФ и Закона № 214-ФЗ, в текст претензии необходимо включить:
- наименование и адрес застройщика;
- личные данные участника строительства и его контакты;
- указание на наличие между сторонами договорных отношений, со ссылкой на дату и номер документа;
- описание выявленных нарушений и ссылка на доказательства;
- требование к застройщику, основанное на законе и на условиях соглашения.
Состав требований, которые необходимо зафиксировать в претензии, будет зависеть от характера нарушений и сроков предъявления документа:
- требование о надлежащем исполнении обязательства, с указание срока устранения нарушений;
- требование о возмещении неустойки и убытков, зафиксированных на момент направления претензии;
- требование о расторжении договора, если по итогам предъявления претензии будет инициирован судебный процесс.
Количество претензий, которые могут быть направлены застройщику, законодательством не ограничивается. При этом могут направляться повторные претензии, если ранее выявленные нарушения не устранены.
Претензия составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Передача претензии застройщику должна сопровождаться получением доказательств вручения, для предъявления их, в случае передачи дела в суд.
Возможными способами вручения документа являются:
- личная передача уполномоченному представителю застройщика, о чем делается отметка на втором экземпляре претензии;
- путем почтового отправления с уведомлением о вручении.
Доказательства вручения данного документа будет необходимо приложить к исковому заявлению, если дело будет передано в суд.
Претензия по договору долевого участия при подписанном акте приема-передачи
Передача готового объекта дольщику осуществляется путем подписания совместного акта. Если в процессе передачи выявляются дефекты, недоделки или иные отступления от качественных характеристик помещения, составляется акт несоответствия объекта, который является основанием для направления претензии. Однако на этой стадии можно выявить только визуально видимые недостатки, так как фактическая эксплуатация квартиры еще не началась.
Подписание акта приема-передачи без указания претензий по качеству не исключает возможность предъявить такую претензию даже после оформления права собственности на квартиру. Такую возможность обеспечивает установление гарантийного срока, который регламентируется ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Продолжительность гарантийного срока объекта фиксируется в договоре, однако не может быть менее пяти лет. Аналогичный промежуток времени на техническое и инженерное оснащение составляет не менее трех лет. Указанные сроки начинают течь с момента подписания сторонами акта о передаче объекта.
В содержание претензии необходимо включить перечень недостатков, которые были выявлены в период эксплуатации квартиры по прямому назначению (для проживания граждан) и в пределах гарантийного срока. В содержание претензии могут входить требования об устранении выявленных нарушений, а также возмещения всех убытков (в том числе, расходы по устранению недостатков жилья).
Помощь юриста в подготовке претензии >>
Претензия по договору долевого участия с переуступкой прав требования
Оформление уступки прав на новое лицо одновременно передает ему полный комплекс правомочий, который был установлен в отношении первоначального участника договора. Таким образом, уступка права меняет дольщика в договоре со строительной компании и позволяет требовать исполнения всех обязательств по соглашению (в том числе, в отношении срока и качества работ).
Переход права требования приобретает юридическое значение с момента государственной регистрации данной сделки в органах Росреестра. Именно регистрационная процедура позволит приобретателю права требования предъявлять претензии на законном основании.
Оформление и направление претензии в адрес застройщика будет осуществляться по общим правилам ГК РФ и Закона № 214-ФЗ. В тексте документа будет необходимо указывать на состоявшийся переход права требования с подтверждением факта государственной регистрации, в том числе с приложением выписки из ЕГРН и копии соглашения по сделке.
Аналогичным образом приобретатель права требования получает в распоряжение весь комплекс требований к застройщику, от предъявления неустойки до расторжения договора в судебном порядке. Если по итогам предъявления претензии спор будет передан на рассмотрение суда, потребуется представить в процесс доказательства законного перехода прав требования. Как правило, требования, изложенные в претензии, включаются в качестве оснований для искового заявления в суд.
