Кредитно-финансовые организации, как правило, охотно выдают займы под залог недвижимости — при условии, если она целиком принадлежит заемщику. Но насколько велики могут быть его шансы получить выгодный кредит, если он может предложить банку в залог лишь долю в объекте недвижимости?
Какие кредиты могут выдаваться под залог доли в недвижимости?
Кредит под залог доли в квартире может быть:
- Обычным (оформляемым в соответствии с ГК РФ). Например — на неотложные нужды, ремонт, покупку автомобиля.
- Ипотечным (оформляемым в соответствии с Законом № 102-ФЗ).
В обоих случаях залог используется как резервный актив, который может быть реализован банком в порядке принудительного взыскания задолженности с клиента.
Взять кредит под залог доли в квартире вне зависимости от целей кредитования человек может, не получая согласия со стороны других собственников недвижимости. При этом для погашения долга он вправе предложить выкупить принадлежащую ему долю совладельцам.
Оформление кредита в 2 указанных разновидностях имеет нюансы. Рассмотрим их.
Выдача обычного кредита под залог квартиры: нюансы
Банк, выдавший кредит под залог, заинтересован, прежде всего, в наличии потенциала для реализации залогового имущества в случае невыплаты кредита клиентом. Такой потенциал тем выше, чем более велика доля заемщика во владении объектом недвижимости. То есть, положительное решение при кредитной заявке человека, владеющего 75% от квартиры, будет принято с более высокой вероятностью, чем заявка гражданина, имеющего долю в 25% от объекта недвижимости.
Важнейший критерий здесь — наличие у заложенного имущества статуса выделенной доли. То есть — доли, по которой определен порядок проведения тех или иных сделок. В том числе — тех, что связаны с кредитованием и передачей объекта недвижимости в залог. Играют роль и характеристики жилья, соответствующего выделенной доле — такие как площадь, техническое состояние. Они определяют ликвидность жилья — то есть, приспособленность к оперативной реализации на рынке по цене, устраивающей кредитора.
К прочим важным характеристикам объекта недвижимости, который оформляется в залог при рассмотрении заявки на кредит, можно отнести:
- оценочный уровень рыночного спроса на соответствующий объект недвижимости (во многом это определяется географией его расположения, возрастом дома);
- отсутствие тех или иных обременений (в том числе обусловленных судопроизводством).
К числу второстепенных, но во многих случаях важных факторов правомерно отнести:
- наличие прописки клиента в квартире, где у него есть доля;
- наличие у кредитора сведений по статистике купли-продажи квартир в доме, где расположена доля в объекте недвижимости заемщика (если эта статистика говорит о том, то жилье распродается не слишком оперативно, то оценка активу в части ликвидности может быть понижена банком);
- наличие у заемщика в собственности других объектов недвижимости (которые, несмотря на то, что не оформляются в залог, могут быть в установленном законом порядке реализованы в счет погашения долга человека перед банком в рамках исполнительного производства).
Наряду с указанными критериями, которые имеют отношение к залоговому активу, играют роль и те обстоятельства, которые, с одной стороны, прямо не связаны с объектом недвижимости, передаваемым в залог, с другой — могут повлиять на перспективы взыскания долга за счет залога. Так, многие банки сопоставляют с характеристиками закладываемого актива:
- Сроки кредитования.
Чем они длительнее, тем обычно строже требования к залоговому имуществу. Здесь все объяснимо: с течением времени немногие квартиры улучшают свое состояние. Ликвидность объекта недвижимости может значительно уменьшиться всего лишь за несколько лет из-за износа — особенно, если дом и без того не слишком молодой.
- Цели кредитования.
Обычно приветствуется совершение операций, так или иначе связанных с залоговым имуществом — например, это может быть ремонт жилплощади или приобретение ее владельцем какой-либо крупногабаритной бытовой техники для размещения внутри квартиры. В обоих случаях заемщик, скорее всего, будет заинтересован в том, чтобы избежать сценария, при котором банк будет продавать заложенное имущество — по причине желания проживать в данной квартире. Как следствие — будет платить кредит вовремя.
В ряде случаев соблюдение цели кредитования становится обязательным условием выполнения заемщиком своих обязанностей по договору займа — вплоть до того, что ему может потребоваться подготовить доказательства такого выполнения. Например, в кредитном договоре может быть прописано, что предоставленные банком в кредит денежные средства заемщик обязан направить на ремонт квартиры (как вариант — заложенной). Если выяснится, что это не так — банк может затребовать вернуть денежные средства (в порядке, прописанном договором).
- Кредитная история заемщика.
Данный критерий — конечно, не специфичен для оформления займов с залогом в виде доли в квартире. Кредитную историю банки сегодня изучают практически всегда, вне зависимости от типа кредита и его обеспечения. Однако если выписка из кредитной истории заявителя будет свидетельствовать о том, что он ранее брал кредиты с залоговым имуществом и успешно отдавал их — безусловно, это станет аргументом за принятие банком положительного решения по займу.
Многие банки устанавливают определенные перечни требований к залоговому имуществу, представленному долей в жилой недвижимости. При этом такие перечни могут отражать как общие рекомендации для кредитного менеджера, так и строгие предписания, в соответствии с которыми заемщику нужно сразу отказывать в выдаче займа.
Выполнять такие предписания кредитным специалистам чаще всего приходится, если:
- в залог оформляется имущество в старом доме (при этом, его возраст оценивается наряду с географическим расположением населенного пункта — поскольку в разных городах с непохожим климатом один и тот же тип здания может иметь разный срок службы);
- в залог оформляется комната в коммунальной квартире, в деревянном или малоэтажном доме (в 1 - 2 этажа).
В обоих случаях, очевидно, главную роль играет фактор ликвидности. Банк не заинтересован в появлении здесь каких-либо значимых рисков, и потому отказы в принятии предложенного клиентом имущества в залог могут встречаться в указанных случаях достаточно часто.
Процентная ставка по кредитам с рассматриваемой разновидностью залога, как правило, ниже, чем при кредитовании без обеспечения, но заметно выше, чем при залоге, представленном объектом недвижимости в полной собственности заемщика. В зависимости от суммы кредита и характеристик залогового актива банк может осуществить индивидуальный расчет ставки — вне привязки к привычным критериям для определения стоимости кредита.
Определенные нюансы есть, в свою очередь, при применении доли в квартире в качестве залога в рамках ипотечного кредитования.
Доля в квартире как залог при ипотеке: нюансы
Если обычные — оформляемые в соответствии с положениям ГК РФ, кредиты, в принципе, достаточно регулярно выдаются банками при залоговом имуществе, представленном долей в квартире, то в случае с ипотекой ситуация, как правило, гораздо сложнее.
Дело в том, что стоимость залогового имущества при обычном кредитовании, как правило, заметно превышает сумму долга. Следовательно, банк имеет возможность, продав заложенное имущество, покрыть свои убытки (и даже остаться в выигрыше — если к тому моменту заемщик уплатил значительный объем процентов по кредиту), в том числе, если имущество было продано сильно ниже рыночной цены.
В свою очередь, при ипотеке стоимость залога в виде доли в квартире (традиционно складываемая со стоимостью самой недвижимости, взятой в ипотеку), как правило, составляет небольшую долю от общей задолженности человека. Реализация данного залога заметно ниже рыночной цены во многих случаях приносит убытки банку. Даже если доля актива в общем долге будет по оценочным критериям большой — для банка это будет менее предпочтительно в силу ограниченной ликвидности такого актива. Он, очевидно, предпочтет такому залогу классический первоначальный взнос клиента денежными средствами.
Данные обстоятельства — причина того, что банки, как правило, крайне неохотно выдают ипотеку под залог, представленный долей в квартире. Но из этого правила есть исключения. Например:
- когда собственники долей по одному и тому же объекту недвижимости — созаемщики;
- когда собственники письменно договариваются между собой, что несут коллективную ответственность за просрочку основного заемщика по договору;
- когда ипотека оформляется конкретно для выкупа не принадлежащей заемщику доли в квартире (то есть, когда по факту совершения сделки вся квартира переходит в собственности клиента банка и, соответственно, вся становится залоговым активом);
- когда объект недвижимости — крайне ликвиден в силу удачного расположения и иных характеристик (например, если это комната в коммуналке в центре Москвы, окна которой выходят на одну из исторических улиц или на иной примечательный объект).
Как и в случае с обычным кредитом, ставка по ипотеке при использовании залоговых активов, представленных долей в квартире, может быть несколько выше, чем при предоставлении в залог целого объекта недвижимости. Но в отношении данного правила могут наблюдаться регулярные исключения — поскольку банк анализирует большое количество факторов, многие из которых способны дать заемщику преимущества в части условий получения кредита.
Резюме
Итак, чтобы рассчитывать на получение кредита под залог доли в квартире, заемщику нужно:
- При оформлении обычного кредита:
- постараться показать банку, что в интересах заемщика — сохранить залоговый актив (например, сделав в нем ремонт за счет кредита);
- оформить выделение доли до подачи заявки на кредит;
- показать банку свою благонадежность с точки зрения кредитной истории по договорам на схожих условиях.
- При оформлении ипотечного кредита:
- стараться брать в созаемщики других собственников квартиры;
- стараться брать кредит для выкупа других долей в объекте недвижимости.
Вне зависимости от типа кредита предлагаемый банку актив должен быть ликвидным. Это зависит от состояния здания, материалов дома, географии его расположения, уровня спроса на соответствующий тип жилья.
