Участие граждан в долевом строительстве жилья предполагает заключение договора с застройщиком. Однако еще на стадии подготовки к оформлению договорных отношений необходимо убедиться в отсутствии рисков, ведь по вине недобросовестного застройщика можно потерять не только будущий объект недвижимости, но и вложенные средства. Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно проверять у застройщика перед покупкой квартиры.
Подготовка к заключению договора и проверка информации о застройщике
На подготовительном этапе заключения соглашения с застройщиком гражданам крайне важно установить, с кем они имеют дело. Рекламные объявления или восторженные отзывы на официальном сайте строительной компании вовсе не гарантируют, что застройщик надлежащим образом будет выполнять свои обязательства.
Чтобы минимизировать риски потери денежных средств, есть возможность получить предварительную информацию о компании на общедоступных ресурсах сети Интернет. С этой целью граждане имеют возможность:
- проверить проектную документацию, которую застройщик обязан опубликовать на своем сайте в соответствие со ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ;
- уточнить открытую информацию о текущих судебных делах с участием компании, в том числе о банкротстве, путем поиска по картотеке арбитражных дел (картотека доступна на официальном сайте любого арбитражного суда);
- установить через официальный сайт налоговой службы факты публикации компанией извещений о предстоящей ликвидации или реорганизации;
- изучить информацию, внесенную в состав Публичной карты Росреестра, где в отношении каждого объекта недвижимости указан минимально необходимый набор сведений.
Помимо этого, на сайтах местных органов власти размещаются градостроительные планы населенных пунктов, в том числе с указанием оснований для застройки и наименованием строительной компании. Эта информация поможет определить законность начала строительства и установить соответствие деятельности застройщика градостроительной документации муниципального образования.
Проверка документов при покупке жилья у застройщика
Федеральный закон № 214-ФЗ обязывает застройщика не только иметь оформленную документацию на проведение строительных работ, но и предоставить доступ к ней участникам долевого строительства. Перечень документов, которые подтверждают законность проведения работ по возведению здания, также установлен Федеральным законом № 214-ФЗ.
Документы, подтверждающие правовой статус застройщика
Возведение многоквартирных домов имеют право осуществлять только юридические лица. Правоспособность организаций наступает с момента регистрации их в налоговом органе в качестве юридического лица, а сведения о них вносятся в ЕГРЮЛ.
У каждого юридического лица должны иметься следующие документы, подтверждающие его правовой статус:
- свидетельства о регистрации и ИНН;
- выписка из ЕГРЮЛ (общедоступные сведения из ЕГРЮЛ также можно получить любому заинтересованному лицу через сайт ФНС);
- учредительные документы (в том числе, устав), из которых можно установить: размер уставного капитала, состав учредителей, структура и наименование органов управления и т.д.
Данная информация позволит установить круг лиц, основавших компанию, и принимающих участие в ее деятельности.
Документы, подтверждающие законность строительства
Важнейшим блоком документов, которые позволят принять решение о заключении договора с застройщиком, является проектная и разрешительная документация. В ее состав входят:
- проектная декларация, которую строительная компания также обязана разместить в открытом доступе на своем официальном сайте;
- типовые проекты договоров, которые компания планирует заключать с дольщиками;
- разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом и не утратившее срок действия;
- проектная документация на возводимый объект;
- заключение о соответствии юридического лица и документации требованиям Закона № 214-ФЗ;
- договор банковского поручительства или страхования гражданской ответственности строительной компании.
Вся указанная документация должна быть утверждена уполномоченными органами власти и строительного надзора.
Особое значение имеет лицензия застройщика, которая подтверждает возможность осуществления им деятельности по возведению жилья. Данный разрешительный документ также должен иметь неистекший срок действия.
Документация на земельный участок
Возведение многоквартирных домов может осуществляться только на участке земли, предоставленном застройщику на законном основании. Владение землей должно подтверждаться договором аренды, зарегистрированным в органах Росреестра. При проверке данного документа необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
- срок действия договора – должен совпадать с периодом строительства;
- законный арендатор – должен совпадать с заказчиком возведения дома или непосредственным застройщиком;
- сведения об участке – кадастровый номер, параметры и целевое назначение участка должны совпадать с проектной документацией.
Также информацию из договора аренды земельного участка можно проверить через Публичную карту Росреестра, которая находится в открытом доступе в сети Интернет и позволяет любому заинтересованному лицу получить открытые сведения на каждый объект недвижимости.
Полномочия должностных лиц застройщика
Подписание договора на долевое участие в строительстве может осуществляться только лицами, уполномоченными застройщиком. В состав таких лиц могут входить:
- руководители юридического лица, имеющие право действовать без доверенности;
- сотрудники организации, которые уполномочены доверенностью на оформление договорных отношений с гражданами;
- посредники (физические лица и компании), которым предоставлены полномочия по поиску клиентов и оформление договоров.
От наличия или отсутствия полномочий на заключение договоров зависит возможность признания сделки недействительной. Такие неблагоприятные последствия могут повлечь потерю денежных средств граждан, поэтому проверке полномочий необходимо уделить особое внимание.
Дополнительные сведения
Так как строительная компания заинтересована в привлечении средств новых клиентов, она по собственной инициативе может предлагать дополнительный набор документов, который должен показать преимущества компании перед конкурентами. В их состав могут входить:
- информация о ранее построенных объектах и итогах их ввода в эксплуатацию;
- благодарственные письма и иные поощрительные документы, выданные компании за безупречное качество выполненных работ;
- документы о прохождении добровольной сертификации качества;
- сведения о банковских учреждениях, которые работают с застройщиком и его клиентами.
Перечень такой документации не ограничен законодательством и позволяет подтвердить благонадежность застройщика в глазах потенциального клиента.
Таким образом, только изучение комплекта документов, имеющихся у застройщика, позволит гарантировать надежность сделки по приобретению объекта долевого строительства и минимизировать риски граждан.
