Для многих семей единственным вариантом приобрести собственное жилье является оформление кредита. Как взять ипотеку на вторичное жилье? Такие программы являются одними из наиболее популярных продуктов банка. Несмотря на широкое предложение новых квартир, сделок на вторичном рынке больше. Но в тоже время оформление такого кредита вызывает много вопросов и сомнений у потенциального заемщика, так как сумма зачастую немаленькая. Поэтому, прежде чем окончательно выбрать банк и оформить кредит, стоит тщательно разобраться в особенностях ипотеки на вторичное жилье.
С чего начать?
После принятия решения о покупке квартиры или дома на вторичном рынке через ипотеку, многие начинают поиск недвижимости. Иногда даже оформляется договор задатка или аванса, и только после этого человек идет в банк для получения кредита. Здесь его может ожидать неприятный сюрприз: кредитор отказывает или согласовывает сумму существенно меньше необходимой. В итоге, можно остаться и без жилья, и потерять деньги, отданные несостоявшемуся продавцу.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше начать с поиска банка и получения его предварительного согласия на ипотеку. Сейчас многие банки готовы на первоначальном этапе рассматривать только документы заемщика, а в случае положительного решения у него есть два-три месяца на поиск жилья.
Выбор банка
Для того чтобы выбрать банк, необходимо определиться со следующими вопросами:
- ценовая категория недвижимости, которую планируется приобретать;
- размер взноса, который заемщик готов сделать за счет собственных средств (необходимо помнить также о затратах на оформление сделки купли-продажи и кредита);
- официально подтвержденный доход, а также размер и источники дополнительного;
- возможность привлечь созаемщиков и поручителей;
- срок, на который хотелось бы получить кредит.
Понимая ответы на эти вопросы можно составить список банков, в которых с большей вероятностью можно получить кредит. Конечно, одним из первых факторов выбора кредитора будут проценты, так как они наиболее влияют на размер обязательного ежемесячного платежа и итоговую переплату. Не стоит делать выбор только исходя из ставки, так как за ее привлекательным значением могут скрываться дополнительные затраты и другие комиссии. Нужно также обратить внимание на:
- размер страховых платежей;
- наличие и размер дополнительных комиссий;
- условия частичного и полного досрочного погашения;
- санкции за просроченный платеж.
Сравнение всех этих параметров даст возможность более полно оценить выгодность предложения того или иного банка. Не стоит забывать о репутации кредитного учреждения и удобстве обслуживания. Лучше в обязательном порядке ознакомиться с типовым кредитным договором, так как заемщик практически никогда не может внести в него изменения, и решать такие вопросы с банком непосредственно в день оформления ипотеки практически бесполезно.
Какие нужны документы?
Перечень документов, необходимых для получения ипотечного кредита на вторичное жилье, можно узнать на сайте или непосредственно в отделении. В каждом банке этот перечень отличается, но обычно он выглядит таким образом:
- гражданский паспорт;
- свидетельство о браке или разводе;
- свидетельство о рождении детей;
- анкета-заявление соответствующей формы;
- документы, которые подтверждают доходы (многие кредиторы требуют справку по форме НДФЛ-2, но допускается и справка по форме банка);
- документы, подтверждающие наличие имущества в собственности;
- подтверждение наличия первого взноса;
- документы о состоянии задолженности в других банках, при наличии действующих кредитов.
Банк может потребовать от конкретного заемщика какие-либо дополнительные документы. Например, если потенциальный заемщик в браке и имеет место брачный контракт, то его также необходимо предоставить.
Сейчас несложно найти банк, который готов выдать кредит по двум документам и без подтверждения доходов, но условия по таким программам обычно не выгодные с финансовой точки зрения. Поэтому, если проблем с получением справки с места работы нет, ее лучше взять.
Решение банка
Решение банка можно получить и за один день, а можно ждать и две недели. Чтобы сократить время ожидания, необходимо постараться предоставить все необходимые документы уже при первом обращении.
Стоит обратить внимание, что многие банки дают возможность оставить заявку на получение ипотечного кредита на сайте. Конечно же, такое решение будет предварительным. Но это дает возможность не тратить много времени, подать заявку в несколько банков, а потом выбрать оптимальный вариант кредитования.
Банк должен дать ответ клиенту в письменной форме с печатью и подписью.
Выбор жилья на вторичном рынке
Выбор жилья, которое потенциальный покупатель планирует приобрести в ипотеку, имеет ряд особенностей. В отличие от сделки, когда расчет производится исключительно за личные средства, квартира должна не только нравиться покупателю, но и соответствовать требованиям банка. Каждый кредитор имеет свой определенный список таких требований, но в целом можно выделить следующие:
- жилье должно быть обособленным и иметь все необходимые коммуникации;
- дом не может находиться в аварийном состоянии и подлежать сносу;
- дом должен иметь каменный, цементный или кирпичный фундамент и стены. Если в постройке присутствует дерево, то большинство банков в выдаче кредита откажут, так как существует высокий риск пожара;
- объект не должен иметь каких-либо обременений;
- недвижимость должна находиться в населенном пункте, где есть представительство банка.
Кроме того, каждый отдельный банк может выдвигать требования по этажности многоквартирного дома и года постройки.
После выбора жилья, заемщику необходимо будет предоставить в банк документы на недвижимость для ее проверки юристами, а также для определения оценочной стоимости. На этом этапе лучше сразу предупредить продавца, что сделка будет происходить при участии банка, так как некоторые собственники не соглашаются на такую продажу.
Пакет документов на квартиру, который необходимо предъявить в банк, обычно выглядит следующим образом:
- предварительный договор купли-продажи;
- копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
- копия документа, который подтверждает право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
- копия паспорта всех собственников;
- разрешение на продажу органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
- согласие супруги\супруга продавца или его нотариальное заявление о том, что на момент приобретения недвижимости он не состоял в браке;
- доверенность, заверенная нотариусом, если продажу осуществляет доверенное лицо (такие объекты банки согласовывают не охотно).
Банк дает разрешение на сделку только после предоставления ему полного пакета документов и их проверки.
Еще одним камнем преткновения при покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку может стать оценочная стоимость. Обычно при расчете максимально возможной суммы кредита банк принимает меньшее из двух значений:
- стоимость объекта, согласно проведенной независимой экспертизы;
- стоимость объекта, указанная в предварительном договоре купли-продажи.
В ситуации, когда первая сумма значительно меньше второй, заемщику может просто не хватить средств для расчета с покупателем. В таком случае, если торг не решает проблему, то от сделки лучше отказаться.
Если претензий у банка нет, можно решать вопрос о назначении даты проведения сделки.
Особенности заключения договора купли-продажи с привлечением ипотечного кредита
В день сделки первым этапом получения ипотеки на вторичное жилье обычно является заключение договора страхования. Заемщик в обязательном порядке обязан подписать договор и оплатить страховой взнос. Если условия предоставления ипотеки предусматривают заключение договора личного и титульного страхования, то их также необходимо оформить до подписания кредитного договора.
Следующим этапом будет подписание договора купли-продажи. Даже если заемщик ранее ознакамливался с текстом договора, его стоит просмотреть еще раз, обратив особое внимание на суммы, сроки, процентную ставку, а также реквизиты сторон.
После заключения кредитного договора происходит подписание договора купли-продажи. Выдача денег и их передача может осуществляться через их закладку в сейфовую ячейку, аккредитив или безналичный расчет. Наибольшей популярностью пользуется первый способ, так как он наиболее понятен.
Деньги находятся в ячейке до того момента, когда продавец предоставит договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода прав собственности. После чего он забирает деньги и обязан освободить квартиру в сроки, которые были предусмотрены в договоре.
На этом сделка считается завершенной. Заемщик имеет право на пользование квартирой, но не может совершать отчуждения до полного погашения ипотеки или до получения особого разрешения банка.
Особенности ипотеки на вторичное жилье с привлечением материнского капитала
Семьи, которые имеют право на материнский капитал, могут им воспользоваться как в качестве первого взноса или его части. Стоит понимать, что не все банки предоставляют ипотеку на таких условиях. При поучении первичной консультации, необходимо в обязательном порядке это озвучивать и указывать в заявлении на получение кредита.
Этот момент также играет роль для продавца. Особенность заключается в том, что пенсионный фонд имеет право рассматривать документы на выплату материнского капитала в течение двух месяцев. Поэтому полный расчет покупателя может растянуться на этот период. Иногда банки предлагают альтернативный способ. Например, заемщику оформляют дополнительный кредит на сумму материнского капитала, полное погашение которого происходит путем безналичного зачисления после одобрения сделки пенсионным фондом.
Также существует ряд особых требований ПФ:
- на момент сделки второму ребенку в семье должно быть больше трех лет;
- купить можно только всю квартиру, кредит на долю или комнату получить нельзя;
- выделение доли каждому члену семьи, в том числе и детям.
Последнее условие идет в разрез с требованиями банка, который не оформляет договор ипотеки, если собственниками доли квартиры являются несовершеннолетние дети. Для решения этого вопроса, родители обязаны дать письменное заверенное нотариусом обязательство. В нем должно быть указано, что после погашения ипотеки часть квартиры будет переписана на детей.
Особенности ипотеки на вторичное жилье без первоначального взноса
В отличие от периода 2008-2009 годов, найти сейчас классическую ипотеку без первоначального взноса сложно. Как правило, банки предлагают два варианта:
- Заемщик должен предоставить дополнительный залог.
- Заемщику оформляют дополнительный кредит для оплаты первоначального взноса.
Оба варианта несут в себе больше минусов, чем плюсов. Прежде всего, это более высокая финансовая нагрузка на бюджет. Потребительский кредит заемщик получит под более высокий процент и меньший срок. Что касается дополнительного залога, то могут возникнуть трудности с его реализацией, так как не все покупатели готовы приобретать жилье, которое находится в залоге у банка. Покупать недвижимость в ипотеку без первоначального взноса стоит только в крайнем случаи, когда решить жилищный вопрос другим способом невозможно.
Таким образом, можно сделать вывод, что покупка жилья в ипотечный кредит на вторичном рынке требует основательной подготовки и внимательного отношения ко всем нюансам. Только тогда получение кредита и покупка недвижимости не принесет неприятных сюрпризов.
