Покупка апартаментов на 20 % дешевле приобретения аналогичной квартиры. Но в России данная недвижимость имеет свою специфику и особенности проживания. Она не относится к жилой недвижимости, но здесь созданы все условия для комфортного проживания. Что важно учесть, если вы запланировали приобретение апартаментов в Москве?
Преимущества апартаментов
Главным преимуществом перед любой квартирой являются широкие дизайнерские возможности. В обычном многоквартирном доме существует множество ограничений на перепланировку. Даже на квартиры с индивидуальной планировкой накладывается множество ограничений.
Так, нельзя размещать санузел над жилым помещением соседей снизу. Ограничения касаются и объединения единственной комнаты с кухней, если используется газовая плита. Даже при незначительной перепланировке приходится информировать об этом проверяющие инстанции. Если у вас апартаменты, разрешение потребуется только если вы затронете несущие конструкции здания.
Апартаменты становятся идеальной площадкой для воплощения самых смелых и сложных проектов. Санузлы не привязаны к определенным местам расположения, а их количество ограничивается только вашими предпочтениями. Кухонную зону можно объединить с гостиной, даже если площадь минимальная.
Среди других преимуществ можно выделить следующие:
- удобное расположение;
- выгодная стоимость;
- свободная планировка;
- развитая инфраструктура;
- выгода инвестирования.
Апартаменты в Москве особенно выгодны тем, кто живет за городом. В этом случае появляется второе жилье, расположенное рядом с офисом.
В Москве можно учесть расположение вашего офиса или производства, расстояние до других требуемых объектов. По закону, на застройщика возлагается обязанность обустройства инфраструктуры только при строительстве жилого дома. При сдаче в эксплуатацию апартаментов такая обязанность не устанавливается. Несмотря на это, в большинстве случаев строительные компании стараются обустроить территорию.
Особенности покупки
Если вы решили купить апартаменты в Москве, можно столкнуться с некоторыми особенностями и сложностями сделки. Приобретение такой недвижимости перспективно для тех, кто ведет бизнес или планирует инвестировать свободные средства.
Можно выделить следующие сложности, возникающие при покупке:
- недвижимость не относится к категории жилой, из-за чего можно оформить только регистрацию временного пребывания до 5 лет с возможностью продления;
- в качестве предмета договора выступает нежилое помещение;
- на такое имущество не распространяются требования жилищного законодательства;
- управление зданием осуществляется только при участии специализированной компании;
- перепланировка не требует разрешения, если она не затронет конструкции здания;
- сложно получить ипотечный кредит на покупку;
- не допускается использование средств материнского капитала.
Виды апартаментов
В законодательстве нет точного определения апартаментов. Этот термин сначала появился на рынке недвижимости. Основное отличие от квартиры в многоквартирном доме – назначение земли. Его можно посмотреть в свидетельстве о государственной регистрации или в кадастровом паспорте. Подходят два вида назначения участка:
- для объектов общественно-делового значения;
- для размещения зданий гостиничного типа.
Земля под гостиничную застройку является самой безопасной. В таком здании можно купить недвижимость как обычную квартиру в новостройке. На нее распространяется действие Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Если же земля имеет назначение для общественно-делового назначения, в документах должен быть указан вид разрешенного использования для строительства гостиниц.
Документы от застройщика
Выбирая застройщика, ориентируйтесь на те же правила, что и при выборе строительной компании многоквартирного дома. Необходимо проверить следующие документы:
- устав;
- данные об уставном капитале;
- свидетельство о регистрации компании;
- свидетельство о постановке на учет в налоговую инспекцию;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- разрешение на строительство;
- договор страхования;
- проектную декларацию.
В выписке ЕГРЮЛ указывается размер уставного капитала. Не работайте с компаниями, у которых уставной капитал составляет минимальный размер 10 тысяч рублей. У серьезных застройщиков уставной капитал исчисляется миллионами рублей.
Уделите отдельное внимание проектной декларации. В ней указываются источники финансирования и покрытия рисков. Хороший признак – покрытие рисков заемными средствами банка. Если стройка финансируется крупным банком, застройщик уже был проверен досконально. Большой риск работать с компанией, основным источником финансирования которой являются дольщики. Если вы сможете получить ипотеку, банк тщательно проверит застройщика.
Договор долевого участия
Застройщик может предложить подписать договор долевого участия. Но возможны и следующие варианты:
- предварительный ДДУ;
- предварительный договор купли-продажи;
- договор займа;
- договор бронирования;
- договор о соинвестировании;
- договор о покупке векселя.
Лучший вариант – это договор долевого участия. Во всех остальных случаях множество недочетов. К тому же, они слабо защищены с юридической точки зрения.
Предварительный договор долевого участия
Застройщики предлагают такой вариант, если разрешение на строительство еще не получено. Без него нельзя подписать договор долевого участия. В этом случае покупателям предлагаются низкий цены и большой выбор объектов. Это не лучшее решение, так как нет никаких юридических гарантий. Такой договор не регистрируется в Росреестре.
После получения разрешения на строительство застройщик может поднять цену или отказать в продаже выбранных апартаментов. Необходимо учитывать, что власти могут не выдать разрешение на строительство. Наиболее безопасный вариант – подождать, пока будет получено разрешение или выбрать другую строительную компанию.
Расходы
После регистрации права собственности на апартаменты, налоговая служба начнет ежегодно начислять налог на имущество. Он учитывает ставку налога и кадастровую стоимость объекта. Налоговая ставка на апартаменты стоимостью 10 млн. рублей составляет 0,5 %.
Также следует учитывать коммунальные платежи. Они выше на 15 %, чем в аналогичных квартирах. Конкретная стоимость содержания помещений определяется тарифами управляющей компании. Если она уже выбрана, следует ознакомиться с ее тарифами до покупки апартаментов.
Если вы планируете покупку дорогих апартаментов с большой территорией, в коммунальные платежи добавляются услуги озеленителей и садовников, охраны и консьержа. Если апартаменты недорогие, все ограничивается вывозом мусора и услугами консьержа.
Регистрация
В обычной квартире можно оформить регистрацию по месту пребывания или регистрацию по месту жительства. Последняя имеет ограниченный срок действия. А регистрация по месту пребывания предоставляется на ограниченный срок. Как правило, она предоставляется собственником квартиры арендатору или родственнику.
Что касается апартаментов, они не относятся к категории жилых помещений. Поэтому в них нельзя получить регистрацию по месту жительства. В данном случае допускается оформление регистрации по месту проживания с ограничением до 5 лет. Когда этот срок истечет, регистрацию можно продлить.
Для получения регистрации необходимо подать документы о собственности, а также паспорт на себя и членов семьи. Обычно этой работой занимается управляющая компания. Если у вас есть дети, они также могут получить регистрацию по месту пребывания. Согласно действующему законодательству, детей следует регистрировать по месту регистрации родителей или одного из родителей.
Регистрация по месту пребывания дает такие же права, как и постоянная регистрация по месту жительства. Она позволяет выполнять следующие операции:
- получать гражданский или заграничный паспорт;
- претендовать на получение ИНН;
- оформлять пенсионное свидетельство;
- вызывать скорую помощь;
- оформлять детей в детский сад или школу в районе проживания;
- оформлять социальные льготы.
По своей сути, разница заключается только в необходимости продлевать регистрацию каждые 5 лет.
Основные расчеты
Апартаменты в среднем обходятся дешевле аналогичных квартир. Это связано с тем, что земля, на которой они располагаются, стоит дешевле. Средняя разница в цене выглядит следующим образом:
- на 1-комнатные квартиры – около 15 %;
- на 2-комнатные квартиры - около 20 %.
Максимальная разница в цене составляет 30 % и чаще всего распространяется на объекты эконом-класса без косметической отделки.
Но важно учитывать, что выгода от приобретения компенсируется более высокими коммунальными платежами и налогом на имущество. Важно заранее определить, приемлемы ли для вас такие расходы.
Так, если квартира стоит 9 млн. рублей, при покупке аналогичных апартаментов можно сэкономить около 1,8 млн. рублей. Но необходимо учесть коммунальные платежи, размер которых выше в среднем на 15 %. При достаточных доходах это не будет обременительным.
Таким образом, при покупке апартаментов необходимо учитывать все особенности покупки и предстоящие расходы. Следует исходить не только из площади помещения и ее стоимости. Учитывайте инфраструктуру, транспортную доступность и предстоящие расходы по содержанию апартаментов.
