Этапы покупки квартиры в ипотеку могут несущественно различаться для кредитных программ отдельных банков, однако в целом представляют собой стандартный перечень действий и решений участников сделки. Рассмотрим базовые этапы ипотечной сделки, которые необходимо соблюсти при любом варианте покупки жилья за счет кредитных средств.
Базовые этапы ипотечной сделки
Согласование кредитной заявки
Прежде чем приступать к поиску жилья, необходимо убедиться, что банк рассматривает вас в качестве надежного заемщика. Для этого нужно выбрать одну из ипотечных программ на рынке кредитования и оформить заявку в банк.
Сроки рассмотрения заявки и перечень обязательных документов могут несущественно различаться для отдельных банков, однако в любом случае потребуется подтвердить уровень совокупных доходов семьи и наличие постоянного места работы. Наличие отрицательной кредитной истории практически лишает шансов на оформление ипотеки.
Подбор объекта недвижимости
После одобрения кредитной заявки покупатель знает, на какую сумму заемных средств он может рассчитывать. Исходя из этого на рынке недвижимости подбирается квартира, отвечающая желанию покупателя и финансовым возможностям с учетом ипотечных средств.
Оценка объекта недвижимости
Банк никогда не оформит ипотечный кредит, если не будет располагать сведениями о реальной рыночной стоимости выбранного объекта недвижимости. Как правило, по условиям ипотечных программ обязанность по проведению оценки возлагается на потенциального заемщика. При этом банк может указать на конкретного оценщика, который будет оформлять отчет о рыночной стоимости жилья.
Проверка юридической чистоты сделки со стороны банка
При наличии возможного варианта квартиры и оформленного отчета о рыночной стоимости, банк будет проводить внутреннюю проверку возможных рисков. Для этого в распоряжение сотрудников банка представляются правоустанавливающие документы на недвижимость, проект договора купли-продажи и иные справки по запросу банка.
Если проверка заканчивается положительно, банк одобряет выдачу ипотечного кредита на покупку конкретного объекта недвижимости. После этого можно приступать к решению денежных вопросов между сторонами.
Заключение кредитного договора
После проведения проверочных мероприятий и одобрении кредита банк оформляет кредитный договор. В зависимости от условий кредитного договора, денежные средства, одобренный для займа, будут переводиться на счет продавца до или после совершения сделки и регистрации обременения в пользу банка в органах Росреестра.
Расчет с продавцом
Как правило, условия ипотечных программ предусматривают внесение покупателем первоначального взноса за квартиру. С этой целью банк предварительно проверит исполнение обязательств со стороны заемщика, прежде чем переведет ипотечные средства продавцу. Если обязательства по первоначальному взносу исполнены надлежащим образом, продавец получает остаток денежных средств путем перевода из банка.
Регистрация сделки и залога
После урегулирования финансовых вопросов сделка купли-продажи подлежит регистрации в органах Росреестра. Для этого стороны представляют на регистрацию договор купли-продажи, а также заявление об установлении залога в пользу банковского учреждения.
После выдачи выписки из ЕГРН и зарегистрированного договора, заемщик становиться собственником квартиры. Одновременно банк становится залогодержателем объекта недвижимости вплоть до полного исполнения обязательств по кредитному договору.
Страхование объекта недвижимости
Для минимизации собственных рисков банк включает в условия ипотечного договора условие об обязательном страховании квартиры. При этом банк может указывать на конкретную страховую компанию, с которой будет заключаться договор. Страховку придется продлевать ежегодно, вплоть до исполнения обязательств по кредиту.
