Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке возможно только по взаимной договоренности контрагентов. В случаях, предусмотренных нормативными актами, а также при существенном нарушений условий соглашения допускается расторжение договора аренды в одностороннем порядке через судебные органы. В представленном материале можно узнать порядок расторжения договора аренды, в том числе по инициативе каждой из сторон.

Основания для расторжения арендного договора

По условиям арендного договора происходит передача имущественных активов во временное пользование арендатора. Арендные правоотношения носят возмездный характер, за пользование имуществом должны регулярно перечисляться платежи, предусмотренные условиями соглашения.

Еще на стадии согласования условий договора контрагенты должны прийти к соглашению обо всех существенных и дополнительных условиях аренды:

• предмет – конкретный перечень предметов или объектов, подлежащих передаче во временное пользование;
• срок действия арендных правоотношений;
• размер и порядок перечисления платежей за пользование имущественными активами;
• условия и целевое назначение пользования имуществом;
• пределы ответственности контрагентов, в том числе за сохранность имущества.

От содержания условий договора будут зависеть основания для его досрочного расторжения по требованию одного из участников сделки.

Стандартным правилом, которое распространяется на все виды гражданских сделок, является возможность досрочного прекращения действия договора по взаимному согласию сторон. В этом случае между сторонами не возникает конфликта или спора, требующего вмешательства судебных органов.

Правовые основания, при которых допускается одностороннее расторжение договора аренды арендатором, указаны в ст. 620 ГК РФ:

1. если имущественные активы фактически не переданы, либо арендодателем создаются препятствия для целевого пользования имуществом;
2. если после заключения договора и передачи имущества были установлены недостатки, препятствующие целевому использованию предмета соглашения;
3. если арендодателем не исполняется обязанность по капитальному ремонту имущества в установленные соглашением сроки;
4. когда переданное имущество становится непригодным для целевого использования, если такие обстоятельства наступили вне пределов ответственности арендатора.

Дополнительные основания для предъявления арендатором требования об одностороннем расторжении соглашения могут устанавливаться сторонами в тексте договора.

Состав оснований, по которым арендное соглашение может расторгаться по требованию арендодателя, сформирован в ст. 619 ГК РФ:

• существенное нарушение арендатором положений договора или систематические нарушения целевого назначения предоставленного имущества;
• существенное качественное ухудшение имущественных активов;
• нарушение сроков перечисления арендных платежей более двух раз подряд;
• неисполнения обязанности по выполнению капитального ремонта имущества, если данная ответственность возложена договором на арендатора.

При наличии оснований для одностороннего расторжения контракта предъявляется соответствующее требование. Если с такой претензий согласен второй контрагент, стороны могут досрочно прекратить действие договора без обращения в судебные органы.

Расторжение по соглашению сторон

Если участники сделки приняли обоюдное решение о досрочном расторжении арендного договора, им необходимо зафиксировать такие договоренности в виде письменного документа. Сторонами составляется соглашение о расторжении договора, которое должно учитывать следующие особенности:

• документ о расторжении соглашения должен составляться в той же форме, что и основной договор (например, если заключался долгосрочный договор в отношении аренды объекта недвижимости, допсоглашение подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра);
• для добровольного расторжения договора нет необходимости указывать в тексте документа причины, по которым стороны приняли такое решение;
• на момент расторжения арендных правоотношений стороны должны полностью выполнить свои обязательства, в том числе полностью погасить задолженность по регулярным платежам.

Одновременно с оформлением соглашения контрагенты должны решить вопрос о передаче имущественных активов обратно собственнику. Для этого составляется двусторонний акт приема-передачи, в котором указывается текущее состояние передаваемого имущества. Если качественные характеристики ухудшились по сравнению с моментом заключения договора, к арендатору может предъявляться требование о возмещении расходов на текущий или капитальный ремонт.

После расторжения арендного соглашения по обоюдному решению сторон прекращается действие всех правоотношений, в том числе на преимущественное право их продления. Если впоследствии контрагенты вновь примут решение о передаче имущества в аренду, им потребуется составить новый договор.

Расторжение в принудительном порядке

В случае, если у любого участника сделки возникли основания предъявить требование о расторжении договора, решение о реализации такого права принимается самостоятельно. В случае, если основания для расторжения не использованы, действие арендных правоотношений продолжается на общих основаниях.

Алгоритм действий для расторжения арендного соглашения в одностороннем порядке состоит из следующих этапов:

1. установление законных или договорных оснований, позволяющих предъявить требование о досрочном прекращении аренды;
2. направление второму участнику письменного требования о прекращении действия договора с предложением оформить все необходимые документы без обращения в судебные органы;
3. в случае отказа выполнить указанное требование, либо уклонение от ответа, происходит подготовка документов для обращения в судебные органы;
4. исковое заявление и приложенные документы направляются в судебные органы в соответствии с правилами подведомственности и подсудности (для субъектов предпринимательства – арбитражный суд, для граждан – суд общей юрисдикции).

При установлении нарушений нормативных правовых актов или положений договора необходимо подготовить и направить второй стороне письмо-уведомление о предстоящем расторжении арендных отношений. В содержании указанного документа необходимо указать разумный срок для устранения допущенных нарушений, поскольку нередко у нарушителя имеются объективные и уважительные причины.

Для рассмотрения дела в суде потребуется подтвердить наличие оснований для одностороннего расторжения договора, т.е. представить письменные доказательства нарушения второй стороной нормативных правовых актов или условий арендного соглашения.

Обязанность по доказыванию указанных фактов и представление в суд доказательств возлагается на инициатора предъявления требования о досрочном прекращении аренды. При составлении искового заявления нужно учесть следующие элементы содержания:

• наименование судебного органа, в который предъявляется иск;
• данные об участниках процесса;
• основания возникновения арендных правоотношений и описание основных условий договора;
• перечисление оснований для одностороннего прекращения аренды с обоснованием указанных доводов;
• содержание нарушений, по которым наступили указанные основания;
• описание попытки досудебного урегулирования спора;
• исковые требования – прекращение арендных отношений, срок расторжения договора аренды, требования о взыскании задолженности по платежам и т.д.

Для каждого из оснований, указанных в законе для одностороннего расторжения договорных отношений, будет необходим специальный состав письменных доказательств.

Нюансы доказывания основания для расторжения договора

Нарушение сроков перечисления арендных платежей будет устанавливаться исходя из положений договора, юридическое значение будут иметь два случая просрочки платежей подряд. Подтверждение нарушений условий оплаты будет происходить в судебном порядке, арендатор имеет право представлять возражения на иск, в том числе с приложением платежных документов о своевременном переводе платежей.

Существенное ухудшение качественных характеристик предмета аренды будет устанавливаться исходя из следующих обстоятельств:

• фактическая порча имущества;
• пользование имущественными активами, при котором создается реальная угроза уничтожения или повреждения предмета аренды;
• непринятие арендатором мер по своевременному текущему ремонту имущества и поддержания его нормального функционального состояния.

Если после подписания арендного договора имущество фактически не передано, у арендатора возникает право на расторжение договора. Доказательством передачи является акт передачи, подписанный обоими контрагентами. Если данный документ отсутствует, возникает основание для обращения в суд с требованием о расторжении договора.

Если по договору передано имущество, непригодное для целевого использования, или имеющее недостатки, не доведенные до арендатора при оформлении договора, также может предъявляться требование о досрочном прекращении аренды. Доказательствами указанных нарушений могут выступать следующие факты:

• несоответствие фактического состояния имущества описанию предмета аренды в договоре;
• выявление арендатором существенных скрытых недостатков, которые не могли быть установлены во время передачи имущества на момент оформления договорных отношений;
• несоответствие целевого назначения имущества требованиям, которые предъявлял арендатор при подписании договора.

Как правило, такие обстоятельства устанавливают сразу после их выявления путем подписания двустороннего акта. Если стороны не смогли устранить причину спора (например, арендодатель не произвел необходимый ремонт или не заменил имущество), возникает основание для досрочного расторжения договора.

Как оформить необходимые документы между бывшими контрагентами, если досрочное расторжение сделки осуществлялось в судебном порядке? В данном случае необязательно составлять соглашение о прекращении аренды, вступившее в силу решение суда будет являться надлежащим подтверждением прекращения договорных отношений.

Тем не менее, даже расторжение договора в судебном порядке не устраняет обязанность арендатора вернуть имущество собственнику в надлежащем состоянии. Если данное обязательство не исполняется, может предъявляться требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В этом случае арендатору придется возместить собственнику не только фактически понесенные расходы, но и упущенную выгоду, вызванную фактом неправомерного удержания имущества. Истребование имущества и взыскание указанных убытков также осуществляется в судебном порядке по иску законного владельца.