Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения

Договор служебного найма жилого помещения представляет собой отношения между государством или муниципалитетом, опосредуемые уполномоченными представителями и строго определенным кругом лиц, указанных в законе. Наниматель осуществляет в отношении служебной жилплощади только право пользования, а изменение его статуса в неслужебное допускается по окончанию 10-летнего срока реализации правомочия.

Что понимается под служебным жильем

Служебным жильем признается жилая площадь, включенная на основании решения уполномоченных органов в специализированный фонд домов государственного и муниципального значения.

В отношении указанного жилья следует принять во внимание следующие правовые моменты:

• Включение жилплощади в специализированный фонд допускается только с согласия собственника недвижимости;
• Предоставляется только сотрудникам, которые не имеют своей собственности в обусловленном населенном пункте;
• Сотрудник вправе пользоваться площадью во время осуществления им своей трудовой функции, после прекращения которой, он лишается такого права, то есть, законодатель не предусматривает обеспечение жильем бывших сотрудников (исключения составляют малообеспеченные категории граждан и признанные нуждающимися в улучшении условий проживания);
• Доступно только отдельным категориям граждан;
• Чаще всего, жилплощадь находится в служебном здании;
• Использование недвижимого объекта в качестве служебного возможно только после причисления его к соответствующей категории и учета на балансе специализированного фонда;
• Жилье, в обязательном порядке, должно быть благоустроено в соответствии с особенностями региона в котором оно расположено;
• Жилье должно удовлетворять нормативный регламент требований, в том числе санитарный и технический;
• Законодатель исключает права третьих лиц на указанную категорию жилья;
• В отношении жилья, предоставленного по служебному положению, не допускается судебное оспаривание прав;
• На одного проживающего в служебном помещении не может приходиться меньше 6 квадратных метров;
• В случае, если площадь выбывает из состава специализированного фонда, то она может быть опосредована договором социального найма.

К числу органов, уполномоченных на принятие решения о включении жилья в специализированный фонд и определяющих круг субъектов, управомоченных проживать в нем, относятся:

• Органы МСУ, в чьей компетенции находятся вопросы жилищного фонда;
• Органы жилищного фонда на уровне субъекта РФ;
• Органы жилищного фонда федерального уровня.

В число субъектов, имеющих правомочие претендовать на служебное помещение, входят:

1. Сотрудники правоохранительных органов;
2. Лица, состоящие на военной службе;
3. Судьи, осуществляющие конституционное правосудие;
4. Депутаты Гос. Думы и члены Совета Федерации;
5. Работники почтовых отделений, газовых хозяйств, дворники, слесари, техники-смотрители;
6. Лица, работающие в государственном заповеднике, национальном парке или лесном хозяйстве;
7. Работники специализированных учреждений для детей;

Правомочия и обязательства нанимателя и собственника

За владельцем помещения закреплены следующие права и обязанности:

• Передать жилплощадь в надлежащем виде и на условиях ее соответствия установленным требованиям;
• Жилье должно быть освобождено от претензий со стороны третьих лиц;
• Периодическое осуществление капитального ремонта;
• Обеспечение сохранности имущества общего назначения, в том числе и облагораживание, очистка придомовой территории;
• Обеспечение на жилплощади коммунальный доступ услуг;
• Обеспечение альтернативной площадью (в случае ветхости прежнего жилья, невозможности безопасного проживания в нем, его разрушении);
• Вправе требовать своевременного внесения платежа по арендным отношениям, в том числе и по другим услугам, оговоренным в соглашении;
• Вправе требовать осуществление текущего ремонта или соразмерной компенсации за выполнение требуемых работ некапитального характера;
• Собственник вправе настаивать на соблюдении нанимателем правил общежития

Наниматель служебной жилплощади берет на себя обязанности и правомочия следующего содержания:

• Своевременное внесение платы за пользование имуществом (как по аренде, так и по коммунальному обеспечению);
• Обеспечивать сохранность имущества в первоначальном состоянии, пригодном для проживания;
• Использование жилплощади в соответствии с ее назначением и согласно правилам общежития;
• Наниматель обязуется своевременно уведомлять собственника о возникших неисправностях, а также принимать самостоятельные меры по их устранению;
• Обязан осуществлять помощь в сохранности или восстановлении предмета договора;
• Освободить жилплощадь, если в объекте осуществляется капитальный ремонт или закончился срок действия договора;
• В случае, если сменился собственник, наниматель вправе продолжать пользование прежним жильем только с согласия нового владельца;
• В связи со сменой владельца служебной жилплощади, наниматель вправе требовать от предыдущего владельца предоставления другого соразмерного варианта недвижимости;
• Вправе оформить субсидию по нанимаемой жилплощади;
• Наниматель управомочен на расторжение договора до наступления срока его окончания.

Расторжение и прекращение действия договора

По общим правовым началам, стороны, выразившие обоюдное намерение на прекращение действия договора служебного найма могут расторгнуть его в любое время.

Досрочное расторжение договора найма служебного жилого помещения в одностороннем порядке (нанимателем) может быть осуществлено по следующим обстоятельствам:

• В связи с переездом согласно условиям трудовой функции или трудовых отношений;
• В связи со сменой места жительства, мотивированной личными причинами.

Односторонний отказ от договора со стороны владельца служебного жилья допускается только в судебном порядке и приналичии следующих нарушений нанимателя:

• Нанесении жилой площади непоправимого ущерба;
• Уклонение от внесения обязательных платежей, предусмотренных договором;
• Использование площади в разрез ее назначению;
• Несоблюдение общих правил проживание, побудившее недовольство соседей;

При расторжении соглашения наниматель обязуется освободить служебную площадь в течении трех дней.

Общими основаниями прекращения действия договора выступают:

• Прекращение трудовой деятельности;
• Завершение службы, обусловленной контрактом;
• Перевод на другую должность;
• Смена собственника жилплощади;
• Получение постоянного жилья (в случае с военнослужащими).

Особенности договора

Общая конструкция договора найма служебного жилого помещения предусматривает некоторые особенности его заключения:

• Наймодатель – государство или муниципалитет;
• Нанимателем выступает лицо, которое определено законом;
• Оформляется в письменной форме (государством установлен типовой образец);
• Заключается по соглашению каждой из сторон;
• Имеет срочный характер;
• В договоре обязательно должно быть указание на документ, выступающий решением одного из органов государственной власти, определяющего конкретную категорию граждан нанимателей (например, решение Министерства обороны о предоставлении служебного помещения конкретному военнослужащему);
• Договор не предусматривает право нанимателя на осуществление обмена, субаренды или поднайма;
• Предмет найма не подлежит разделу;
• Наниматель вправе изменить назначение жилплощади на неслужебное, если оно пробудет в его пользовании более 10 лет;

В качестве предмета соглашения может выступать только целиком вся недвижимость (недопустимо заключение договора в отношении комнаты или части недвижимого объекта).

В договоре служебного найма должны содержаться следующие пункты:

1. Данные о нанимателе (только специальные категории граждан) и о собственнике;
2. Предмет соглашения (подробное описание жилплощади, общая площадь и количество комнат, адрес местонахождения);
3. Основание предоставления жилья;
4. Вид трудовой деятельности нанимателя (обязательно приложение копии трудовой книжки) и тип отношений между участниками договора;
5. Права и обязанности участников соглашения;
6. Период действия договора (совпадает с временем занятости нанимателя на специфических работах);
7. Уровень благоустроенности площади и ее соответствие нормативам (если в конкретном населенном пункте вообще отсутствует центральное отопление, горячее водоснабжение, то собственник не обязан оборудовать им жилье);
8. Дата составления и удостоверение подписью от каждой из сторон.

Нюансы

Правовой анализ позволяет выделить некоторые нюансы отношений по договору найма служебной жилплощади. Среди них следующие моменты:

• Вместе с нанимателем вправе проживать его родственники, которые наделяются производным правом и не способны самостоятельно осуществлять пользование указанной площадью;
• Родственники нанимателя могут быть зарегистрированы по адресу нахождения служебного помещения (в том числе и дети);
• Родственники теряют право пользования имуществом одновременно с нанимателем;
• Наниматель вправе прописать ребенка, родившегося после заключения договора, без согласия собственника.
• Военнослужащие и его семья должны быть обеспечены жильем по новому месту службы вне зависимости от наличия таковой по предыдущему месту проживания;

Заключение

Служебное жилье обязательно должно удовлетворять требования санитарных и технических норм, а также быть пригодным для нормального проживания. Наниматель за пользование указанной жилплощадью обязан вносить арендные платежи и обеспечивать его сохранность. Договор служебного найма всегда ограничен во времени и может указывать на конкретный срок или быть связан с наступлением определенных обстоятельств. Закон разрешает участникам соглашения, при наличии объективных причин или существенных нарушениях, расторгнуть отношения в одностороннем порядке.