Как при разводе делится ипотечная квартира? Все приобретенное законными супругами по возмездным сделкам (купля-продажа, мена, цессия) имущество делится между ними пополам.
Изменение долей допускается при наличии уважительных причин в судебном порядке – проживание с несовершеннолетними детьми или детьми-инвалидами, несоразмерно больший вклад в приобретение, содержание и ремонт делимого имущества и другие обстоятельства, признанные судом достаточными и уважительными.
Полученное безвозмездно (в дар или наследство) имущество остается тому, кто его приобрел. Оно не делится, и супруг-несобственник не получает компенсации при передаче его супругу-собственнику. Не делится также имущество, купленное и подаренное детям. Все другие виды имущества можно делить при разводе в добровольном и судебном порядке.
Определенные трудности есть при разделе купленной в ипотеку квартиры или другого приобретенного тем же путем жилья.
Есть следующие варианты развития ситуации, в которой при разводе делится ипотечная квартира:
- С согласия кредитной организации квартиру продают, гасят вырученными деньгами долг перед кредитором, а остаток делят между бывшими супругами пропорционально внесенным взносам или пополам – в зависимости от взаимной договоренности между ними или решения суда.
- Квартира и обязательства по погашению ипотеки переходят одному супругу, а второй получает компенсацию, равную выплаченным им взносам по погашению кредита.
- Квартира делится между супругами, и они из участников совместной собственности становятся участниками долевой собственности; соответственно долг перед кредитной организацией распределяется между бывшими супругами пропорционально полученным в квартире долям.
Как продать ипотечную квартиру?
Несмотря на предостережения некоторых кредитных организаций о запрете продавать ипотечное жилье до полного погашения кредита, продавать его возможно, но более трудно, чем необремененную недвижимость.
Существуют следующие способы продажи ипотечного жилья:
- Погашение обязательств по ипотеке досрочно за счет собственных или заемных средств продавцов – бывших супругов; снятие обременения в виде залога; переоформление квартиры на покупателя.
- Продажа квартиры с одновременным погашением кредита средствами покупателя; снятие обременения и переоформление.
- Переоформление кредитного договора на покупателя – с согласия кредитной организации. Продавцы получают сумму, равную выплаченным взносам или меньшего размера, а покупатель – квартиру и обязательства по погашению остатков по кредиту. При этом продавцы (бывшие супруги) отчуждают и права на недвижимость, и обязанности по кредиту. По сути, происходит замена заемщика.
Как получить квартиру и долги по ипотеке при разводе?
Если бывшие супруги не желают продавать квартиру в ипотеке, то один из них может претендовать на получение этой квартиры в ходе раздела имущества. Преимущественное право на получение жилой недвижимости при разводе получает тот супруг, который будет (по договоренности или по решению суда) проживать с общими детьми. Но это правило в большей мере относится к необремененному жилью.
Что же касается преимущественного права на получение ипотечной квартиры в счет доли при разделе супружеского имущества, то оно принадлежит тому, кто в большей мере способен уплачивать взносы в счет погашения кредита.
Если один из супругов обязан выплачивать алименты второму, то суд может принять такое решение: квартира переходит нуждающемуся в жилье супругу – получателю алиментов, а алиментообязанный супруг вносит деньги в счет кредита или предоставляет их бывшему супругу для целей погашения обязательств по ипотеке.
Как разделить квартиру и долги по ипотеке?
Если супруги не хотят продавать квартиру, но ни один из них не может единолично погашать кредит, то им подойдет такой вариант: квартира переходит к ним в долевую собственность и каждый выплачивает свою часть долга. При этом оба сохраняют право на владение и пользование квартирой, прописку и проживание в ней.
Если же один бывший супруг не выплачивает взносы, то кредитная организация обращается взыскание только на его долю в разделенной между бывшими супругами квартире. При этом второй бывший супруг имеет право на компенсацию половины коммунальных платежей, даже если второй супруг не проживает в квартире и не пользуется ею, и преимущественное право покупки доли.
